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中国大陆当前社会背景下开征物业税的相关问题研究 　　[摘要]改革开放以来，中国大陆城市化进程不断加快，大量人口涌向城市，房地产市场供需严重失衡，房价一路攀升。为抑制房地产投机和减缓房价上涨速度，中国政府和诸多学者认为应开征物业税。但研究发现，开征物业税并不能从根本上改变现行市场供求基本面，抑制投机和房价增速更是无从谈起。因历史遗留问题及现行制度的约束，开征物业税不仅面临着法理不通、法律欠缺、产权不清、评估困难、税率难定、居民抵触情绪严重等诸多困难，而且还找不到可行的操作思路，实施难度较大。 　　[关键词]物业税；房价；征税路径 　　[中图分类号]D669　[文献标识码]A　[文章编号]1006－6470(2010)01－0064－05 　　 　　2009年5月国务院下发了《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》(下文简称《通知》)，要求财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部等部委要继续深化房地产税制改革，研究开征物业税。其实，早在2003年10月，中共中央在十六届三中全会上就曾提出，要“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，但这项工作至今没有取得实质性进展。随着《通知》的出台，开征物业税这个沉寂了一两年的话题再次引爆舆论，重新成为人们关注的焦点。 　　多数学者认为。物业税是打击投机活动、稳定房地产市场的良方。但笔者认为，因历史、文化原因及制度等方面的限制，开征物业税不仅不能抑制房价，而且还面临一系列操作难题。本文以中国大陆当前社会背景为基础，对开征物业税的法律、制度、文化及技术难题作了分析，以供决策部门参考。 　　 　　一、物业税究竟是什么 　　 　　物业税的英文名称为“PropertyTax”。英文中“Propety”一词的词根为“prop”，意为“自己的”，也就是“私有的”；“erty”为复合名词后缀，指“自己的东西、财产等”，“propety”即指私人所有财产。从字面上理解，“PropertyTax”的含义为财产税。政府之所以可以对私有财产征税，是因为它认为是自己掌握的国家机器维护着社会秩序，使一部分私人财产可因良好的秩序和法律保护而增值，因此对这种增值适当分享是有理由的，而且也是保证这些财产继续增值的前提条件。于是以增值性财产为征税对象。对其增值额征税就成为增加财政收入、保障国家机器运行的条件之一。从范围上看，增值性财产包括土地、黄金、字画、古董等，但因黄金、古董、字画等物品体积较小、易隐藏、大多未在相关政府部门登记备案，古董、字画又难以估价，所以对它们征税难度较大。而土地位置固定、无法隐匿。又有明确的产权产籍管理制度，且其净价值和增值率在一定时期内具有稳定性，因此成为很好的征税对象。又由于“房地不分家”，二者无法拆分，虽然建在土地上的房子处于不断贬损过程。但由于贬损较慢，理论折旧寿命都是几十年甚至上百年，每年折旧额与土地增值相比微乎其微，所以整个房地产还是表现出不断增值状态。这也就是西方经济学界大都将“PropertyTax”界定为“主要对土地及建筑物的价值征收的一种从价税”的原因。 　　汉语中的“物业”一词起源于中国清代，代指房屋、土地等不动产，所以在东南亚的华侨中至今有将房地产称为“物业”的习惯。在中国大陆，“物业税”这一概念最早出现在2003年中共中央十六届三中全会文件中，是对房地产保有环节所征税种的代称。但是，国际上对这种房地产保有环节的税收大都冠以财产税、不动产税或房地产税等名称，只有部分东南亚国家使用“物业税”的概念。一些人认为“物业税”一词源自中国香港，其实香港房地产保有环节的税收被称为“差饷”(Rate)而非物业税。 　　鉴于此，一些学者认为中国大陆拟对房地产保有环节开征的税种不宜冠以“物业税”这一名称，而应称之为“不动产保有税”或“房地产保有税”。但这种说法存在一定问题，首先，“不动产”是指土地和土地上的附着物及生长在土地上的各类植物，具体包括各种建筑物以及构筑物。如房屋、桥梁、公路、铁路、电视塔、地下排水设施、堤坝，以及树木、农作物等，因中国实行土地的社会主义公有制，桥梁、公路、等一般为国家所有，是典型的公共产品，没有必要对其课税。而对于生长在地上的各类植物，国家也有专门的税收规定。因此。不能将房地产保有环节的税收称为“不动产保有税”。其次，根据东南亚地区房地产领域的语言使用习惯。“房地产”与“物业”两者的含义有所差别，一般来讲，房地产项目在竣工验收并交付给持有者(购买者或留用的投资者本人)之前一般称为“房地产”，当脱离了实际开发过程，所有权归持有者(购买者或投资者本人)之后，即进入保有环节，人们习惯上称之为“物业”。所以，将房地产保有环节的税收称为“房地产保有税”也不大符合语言习惯。 　　由于“