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从后期管理反思商品住宅小区的前期规划设计 　　随着我国住房制度改革的实施，房地产市场呈现蓬勃发展的态势，加之近年来国家大力推动保障性住房建设，更进一步促进了房地产市场的发展，使人民群众的居住条件得到了明显改善。但是，由于开发商和规划设计单位考虑不周等原因，导致商品住宅小区的规划设计存在一些问题，在建成投入使用后既影响了人民群众正常生活，又引发了一些社会矛盾，同时，给社区管理、社会管理带来困难，增加了管理成本。笔者多年从事相关工作，以天津市为例，将商品住宅小区前期规划设计方面存在的主要问题进行梳理，仅供开发商、规划设计单位和有关行政管理部门工作参考。 　　一、单个小区规划设计面积过大，给后期管理带来诸多困难 　　对于一个商品住宅小区来说，规划设计和建设时间相对短暂，而后期的使用管理将是长期的。因此，在规划设计时既要思前，更要顾后。如果考虑不周全，不能权衡利弊，存在的设计缺陷将会给业主、社区管理、社区服务带来长期且难以解决的问题。以某小区为例，规划设计建筑面积为101.33万建筑平方米（其中：地上部分75.33万建筑平方米，地下部分26万建筑平方米），有业主5912户，入住已有11年时间，因面积太大，一是造成了业主大会成立难。目前一直无法组织成立业主大会，选举产生业主委员会。二是组织业主表决难。根据 《物权法》和国务院 《物业管理条例》规定，筹集和使用专项维修资金应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因业主人数太多，遇到电梯故障、屋面漏雨等需要维修的情况时，组织业主表决申请使用房屋专项维修资金需要时间长；对于物业服务合同到期，组织选聘和解聘物业服务企业也是一件十分困难的事情。除此之外，给社区居委会组织居民自治管理也带来了诸多困难。 　　从管理服务实践看，单个商品住宅小区总体规划设计规模原则上不超过30万建筑平方米为宜。为此，建议政府要高度重视，根据国务院《物业管理条例》规定，尽快制定新建项目物业管理区域划分管理办法，对新建商品住宅小区规划设计规模进行控制。 　　二、新建综合体项目设施设备一体化设计，使住宅部分与商业部分后期分离管理难以实现 　　近年来，由于设计理念的变化，新建单个项目中住宅、商业、写字楼等业态混合并存的设计呈现增多趋势。据统计，2013年天津市新建商品住宅小区105个，以住宅为主体的混合体项目35个，占总数的33.3%；2014年全市新建商品住宅小区104个，以住宅为主体的混合体项目38个，占总数的36.5%；2015年1至7月份，天津市新建商品住宅小区65个，以住宅为主体的混合体项目48个，占总数的73.8%。以某小区为例，规划设计面积41万建筑平方米（其中：住宅部分17.27万建筑平方米，商业部分13.73万建筑平方米，写字楼部分10万建筑平方米），开发商在项目规划设计时，将监控系统、消防系统、配电系统和二次供水系统以及地下车库等共用设施设备都集中设计在一处。从入住后的管理实践看，许多项目住宅部分业主都会出现经常更换物业服务企业的情况，面对这种设施设备一体化设计，如果尊重住宅部分业主意见更换管理服务单位，势必会对商业经营、写字楼服务带来影响，开发商一般不会同意；但是，如果分割各自进行管理，因设施设备共用又无法实现，就造成了双方纠纷长期得不到解决。设施设备集中规划设计，使住宅部分与商业、写字楼等部分分离管理难以实现。 　　为此，在规划设计这类混合体项目时，建议开发商一定要从后期的分离管理考虑，将住宅部分的有关设施设备独立设计，为后期发生纠纷时各自独立实施物业管理创造条件。 　　三、露台及小院设计给业主私搭乱盖提供了机会，增加了后期管理成本 　　开发商和规划设计单位在项目设计时设计了露台和小院，给部分业主私搭乱盖、乱圈乱占提供了条件。笔者认为，在北方住宅小区不太适宜设计露台，主要原因是：一方面北方冬季时间较长，露台使用时间较短；另一方面业主为增加住用面积，大都会把露台封上。由于业主的私自搭建，造成了使用材料颜色不统一，破坏了小区原有设计风格和色彩，有的还造成了屋面漏雨等诸多问题，引发了邻里纠纷。对于一楼设计小院来讲，许多业主入住后都会大兴土木，各显其能，将小院改为住房、车库，或在小院中搭建凉亭、种植蔬菜等，同样破坏了小区原有设计风格，影响了整个城市的市容市貌。这些设计既给物业服务企业日常管理增加了难度，也给行政管理部门日常管理增加了执法成本。如对某小区初步统计，共有业主670户，存在封堵露台有90户，占总数的13.43%；在小院中违规搭建有343户，占总数的51.19%。 　　为此，在商品住宅小区规划设计时，建议开发商和规划设计单位既要考虑房屋建筑形式的差异化，又要考