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关于我国商业银行个人住房贷款风险防范研究 　　摘要：随着我国现代社会经济的不断发展，城镇化进程的日益加快，我国商业银行个人住房贷款业务规模逐渐扩大，然而，我国房地产价格高位上行，泡沫不断扩大，存在的风险也越来越大，在此背景下，对我国个人住房贷款业务中存在的问题及各类型风险进行了研究，并根据多年工作经验提出了相应的防范措施。 　　关键词：商业银行；个人住房贷款；风险；防范 　　中图分类号：F832 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-000-02 　　一、个人住房贷款的含义与特点 　　（一）个人住房贷款的含义 　　住房是人们的基本生活保障，改善住房条件有利于人们生活水平的提高，而个人住房贷款正是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人住房贷款业务是我国商业银行的主要资产业务之一，目前主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款这三种类型。无论何种个人住房贷款形式，借款人在申请住房贷款时均需提供一定的担保。 　　（二）个人住房贷款的特点 　　同商业银行其他贷款业务相比，个人住房贷款主要具有以下几个特点： 　　1.较大的贷款金额与较长的贷款期限 　　通常而言，个人住房贷款具有较大的金额，贷款期限相对也较长，一般为10-20年，最长的可达30年。 　　2.特殊的贷款对象与专一的贷款用途 　　在个人住房贷款中，贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，且贷款只能用于支付购买自用住房。 　　3.特殊的偿还方式 　　借款人需按月向银行归还贷款本息。 　　4.一定的抵押担保 　　借款人需将所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押与担保。 　　二、我国商业银行个人住房贷款业务存在的问题 　　探究我国商业银行个人住房贷款的风险，首先需对该业务中所存在的问题加以分析与了解。目前我国商业银行个人住房贷款业务中主要存在以下问题： 　　（一）风险防范机制不强 　　我国目前还没有建立较为完善的社会信用体系和个人信用制度，银行无法对借贷者现阶段真实的负债情况及个人信用记录进行准确地了解与调查，自然也就无法客观合理把我借贷者的资信状况；银行通常根据借贷者所填写的申请书及申报资料的内容为依据，这仅仅只能对借贷者的基本情况进行简单了解，无法判断借贷者是否符合贷款条件。而在分析借贷者还款能力时也仅仅依靠了其提供的具有较大随意性的工资单或收入证明，而借贷人的实际收入水平无法查实；近些年，借款人与开发商互相勾结办理假按揭套取银行资金的事件屡屡发生，对商业银行造成了极大的经济损失。 　　（二）短存长贷矛盾的存在 　　在银行信贷资产中，个人住房贷款的质量最好，其安全性也比较高，但其流动性却极差，银行吸收的活期储蓄存款及企事业单位活期存款是其发放个人住房贷款的主要资金来源，然而规模逐渐增大的个人住房贷款的期限却比较长，这使得短存长贷的矛盾逐渐凸显出来。 　　（三）欠发达的二级市场 　　就我国而言，尚欠发达的二级住房市场导致不少银行的个人住房贷款出现流动不畅及安全性不确定的现象。虽说银行可对连续6个月不能按期“供楼”的借贷者采取“收楼”措施，但银行在执行过程中却并不具有主动权，处置抵押的房产不仅会耗费银行大量人力、物力与财力，还会因时间过长而对银行经营效益造成影响。 　　三、我国商业银行个人住房贷款的风险分析 　　依据以上问题分析，我们将商业银行个人住房贷款的风险划分为流动性风险、信用风险、抵押物品处置风险、银行自身内部管理风险等。 　　（一）流动性风险 　　近些年，迅速扩大的个人住房贷款规模使得银行资金在来源短期化和运用长期化中的矛盾日益突出，银行资产的流动性受到极大影响，银行手中固定掌握的资金越来越少，无法满足个人住房贷款业务对资金的需求，银行流动风险增加。 　　（二）信用风险 　　被迫违约风险、理性违约风险、恶意违约风险均属于个人住房贷款中的信用风险。借贷者还款能力下降是出现被迫违约风险的重要原因，而居民收入不稳定、接待人患病、意外死亡等情况则极易导致借贷者还款能力下降；住房价格大幅下降且尚未归还的贷款余额高于重新购置同一住宅所需支付的费用时，借贷人此时极有可能会主动违约，这对借贷者而言是理性的选择，但却增大了银行的经营风险；恶意违约风险主要是由于商业银行准确判断个人信用风险难度较大造成的，借贷人可通过伪造信用资料达到骗取贷款的目的。 　　（三）抵押物品处置风险 　　抵押物品处置风险主要包括抵押物产权风险、抵押物价格风险和抵押物变现风险。目前大量存在的房改房、安居房、经济适用房均属于不完全产权，银行将其上市交易拍卖前需通过补交税费将其转化为完全产权；由于我国住房二级市场尚不完善，抵押房产的拍卖价格远远低于同等房产的市场售价，有些抵押物极其可能会出现价格下跌的情况，欠款有可能无法得到足额