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基于公信力不动产登记信息公开查询操作分析 　　【摘要】不动产登记信息公开查询是一种传递物权信息的方式，而不动产登记的公信力是该信息可被信赖的基础。本文从维护交易安全与节省交易费用两方面阐述了不动产登记信息公开查询制度对于我国建立稳定、高效的不动产市场的必要性；之后指出不动产登记信息应视查询人不同采取分级公开的方式；最后对建立网络化查询方式的重要性进行了分析，并讨论了查询不动产登记信息收费的合理性。本文认为不动产登记信息公开查询有助于保障交易安全、提高交易效率、保护产权，是维护不动产市场良性运转的重要措施。 　　【关键词】不动产登记 公开查询 交易安全 分级查询 　　不动产统一登记是登记机关依法定程序将不动产权利记载于登记簿上的制度，旨在通过加强政府的管理保证不动产权利人的合法权益；通过不动产权利变动的公示保障不动产交易的安全与效率，维护不动产市场的有序进行。不动产统一登记制度的构建统一了登记机关与登记规则，完善了不动产的登记信息。作为一种公示方式，不动产登记信息的公开查询不仅能够明晰产权，为不动产的交易提供便利；而且通过减少交易欺诈获利的机会，降低了交易成本；还可以作为司法机关获取当事人财产信息的可靠渠道。因此，不动产登记信息公开查询制度的建立有益于不动产权利人的财产保护、不动产市场的稳定发展以及我国的司法公正。 　　一、登记的公信力是登记信息可信的基础 　　不动产登记是物权设立与保护的重要组成部分，在《物权法》第二章中明确规定了不动产登记的物权的设立、变更、转让和消灭等内容。不动产登记的公信力是通过公示权属信息让他人产生合理信赖的效力，它既关系到公民参与登记及主动登记的意愿，也直接影响不动产交易的市场秩序。 　　1登记公信力的功能 　　一是，保障交易和财产安全。不动产交易中通常涉及大量数额的金钱，购买者最关注的是产权的真实性与完整性，公信力使不动产登记簿所公示的不动产物权权属可以被信赖；在不动产登记簿所记载的产权信息与真实情况不符的情况下，公信力的存在保护了信赖登记的善意第三人的利益。因此，对于不动产市场，公信力不仅为交易的安全提供了保障，而且促使不动产权利人如实登记自己的权利，避免因自己的错误导致财产损失。二是，在市场经济体制下，国家赋予不动产登记以公信力具有重要的政治、社会意义。登记的公信力使得公众相信个人不动产物权受到政府的保护，使公众形成了对政府的信赖，使产权人拥有对个人合法财产的安全感，提升了人们拥有不动产的意愿，促进了不动产市场的良性发展；并且，借由登记的公信力，政府在引导不动产市场的同时提升了威信。 　　2登记公信力的表征方式 　　不动产统一登记不仅可为产权人提供了产权归属的证明，也为购买者提供了一种可靠的产权查询方式，减少了购买者在交易中可能存在的风险，这对保护不动产权利人的财产安全、保障不动产交易的安全和推动不动产市场的发展具有重要意义。不动产登记由国家机关组织实施，并以国家信用为基础，其公信力体现在三个方面：不动产登记簿、不动产的善意取得和登记错误的赔偿。 　　（1）不动产登记簿 　　不动产登记是一种物权的登记，《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，可以说不动产登记起到了公示物权的作用，而这也是不动产登记的核心功用。不动产登记簿是一种由不动产登记机构所管理的对不动产权利的官方记录，不动产登记的公信效果的基础体现在此。《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”这也就是说不动产物权以登记簿为准。不动产登记簿记载了不动产的自然状况、权属状况和曾经的转让记录等其它事项，清晰的公示了不动产物权的归属，维护了权利人的财产安全。 　　（2）不动产的善意取得 　　不动产的善意取得是对信赖不动产登记簿上错误产权信息的善意受让人的保护，也是对不动产交易市场秩序的维护。《物权法》第106条对善意取得作了规定，受让人满足三个条件即可善意取得不动产，即善意、支付合理价格、完成登记或交付。对于采登记生效主义的不动产权利，“善意”需要满足两个前提条件，其一是登记簿上记载的权利与真实状况不符，其二是受让人对该登记错误情况不知情。明知登记簿错误而进行交易的购买者，则不受法律的保?o。《物权法》第127条、第129条和第158条规定了土地承包经营权和地役权的设立不需登记，但不登记不得对抗善意第三人。对于采登记对抗主义的不动产权利，若权利未登记则“善意”的达成需要受让人采用实地调查、走访等方式对真实的权利情况进行核实。 　　（3）不动产登记错误的赔偿 　　《物权法》第21条规定了不动产登记错误的赔偿责任。导致登记错误出现的原因主要有三点：一是，申请人提供虚假材料而登记机构工作人员未作详细审查；二