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外商直接投资对我国商品房价格影响实证研究 　　【摘要】近年来，我国房地产业已成为外商直接投资（FDI）的热点，人民币升值预期压力使人们十分关注境外资金的大量流入。我国房地产业自1998年住房体制改革至今经历了十余年的高速增长，中国房地产业开放程度不断提高，大量外资以FDI的形式投入到中国房地产市场中，造成中国房地产价格的虚高不下。2003年开始，国家关于房地产的调控措施不断出台，但均抑制不住房价的上涨。2008年以来，受国际经济危机以及我国经济内部周期性的影响，房价有所下调，但其绝对水平在部分城市仍然处于较高水平。本文从实证角度，利用1998-2010年的数据，研究FDI对我国商品房价格的影响，得出结论：二者存在稳定的长期均衡关系，且存在单向的格兰杰因果关系。 　　【关键词】FDI 商品房价格 实证分析 　　一、我国房地产业FDI特点及其影响 　　（一）我国房地产业FDI特点 　　自1998年住房分配制度由福利性分房向货币化、商品化转变以来，我国产业取得了飞速的发展，开放程度不提高，FDI不断涌入，外商对我国房地产市场的直接投资呈现增长趋势，主要表现为投资规模不断扩大、投资方式多样化、房价变动与房地产业FDI在时间上具有一致性等特点。 　　1.FDI在我国房地产业的投资规模不断扩大 　　中国房地产业在国民经济中的地位日趋重要，近年来房地产业外商投资在我国利用外资总量中占的比重有较快提升，房地产业已成为中国吸收外资的重要领域。根据《中国统计年鉴》、《中华人民共和国国民经济和社会发展统计公报》数据，自1997年以来，外商对中国的直接投资以及外商在中国房地产业的直接投资一直保持较高水平，除2003-2005年间有所下降外，房地产业FDI在外商直接投资实际使用总额中的占比始终保持在10%以上，1998-2006年，其值在9.0%-14.1%之间波动。但是到了2007年，中国房地产业外商直接投资实际使用金额占该年外商直接投资实际使用总额的比重突然增加到22.9%，且之后一直保持在20%左右的高位，在国内就单一行业比较来说具有较好的稳定性。 　　2.投资方式多样化 　　FDI进入我国房地产市场的方式多样，主要有四种。（1）FDI直接在华设立房地产开发企业，例如新加坡凯德置地整合了在上海和在北京的业务，直接介入中国房地产行业。（2）FDI通过收购境内著名房地产开发企业股份的方式，介入境内房地产市场，目前投资额通常较小，比如说，美林集团2005年2月注资3000万美元入股北京银泰置业就算是较大金额了。（3）提供融资，向本土房地产企业提供过桥融资，获取利息收入和其他权利。（4）直接购置物业，在繁华地段收购商业物业或高档住宅后，通过租金收入和资产增值获得长期收益。 　　3.中国商品房平均价格与房地产业FDI在时间上具有一致性 　　经过分析可以看出中国房地产业FDI实际使用金额（FDI）与中国商品房平均销售价格（P）两者在时间上具有一致性。 　　（二）中国房地产业FDI对我国房地产市场的影响 　　外商直接投资对我国房地产市场的影响是多方面的，主要分为以下几点。 　　1.FDI的涌入助推房价上升 　　有学者认为，外商直接投资不断涌入中国房地产市场是房价居高不下的主要原因，更有激烈的评论认为，外商直接投资不断涌入会导致中国房地产业泡沫的出现。而房价的上涨也进一步吸引了FDI的流入，这便形成了FDI流入――房价上升――FDI进一步流入的循环中。当房价上涨到一定程度后，FDI的大量流入将会对房地产市场产生很大冲击，容易引发房地产市场泡沫的破裂，给中国的房地产市场带来负面意义。 　　2.推动我国房地产市场发展 　　国内一部分学者认为外商直接投资对我国房地产市场起到了促进发展的作用。加入WTO后我国房地产市场开放程度加大，导致与房地产业相关的产品技术进口增加，进入我国房地产市场的FDI也增加，从而促进房地产市场的技术进步。FDI的进入增加了房地产投资总量，提高了我国房地产行业的技术水平，带来了先进的大型施工机械和施工技术与管理经验，这些必然会促进我国房地产业水平的提高和整个行业的技术进步。 　　3.影响货币政策的有效性 　　就目前中国金融市场形势来看，流动性过剩、银行信贷增长过快及人民币升值压力过大是目前国内金融市场所面临的三大问题。而FDI大量的涌入中国房地产市场，从而使得央行不得不用更多的基础货币来冲销大量的外币流入，致使过多的流动性进一步泛滥。目前国家对房地产市场宏观调控的一个主要目的就是改善房地产市场的投资结构。另外，境外资金不受货币政策的调控，通过结汇投向房地产市场，既加大了人民币的投放，也引起了银行贷款的扩张，对于货币政策和信贷政策的执行都构成了问题。 　　二、房地产业FDI对我国商品房价格影响的实证分