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浅析土地增值税纳税筹划技巧 　　［摘 要］ 房地产开发企业的税费中，土地增值税占有较大的比重，它税率高、税负重，房地产开发企业可以通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，采用较低税率等方法进行纳税筹划，从而降低税负。 　　［关键词］ 土地增值税；纳税筹划；房地产开发企业 　　［中图分类号］F230［文献标识码］A［文章编号］1673-0194（2008）20-0028-03 　　 　　2007年2月1日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，开始对房地产企业土地增值税的交纳由先前的“预征制”转为“清算制”。土地增值税的清算对房地产市场，对股市，对房价都产生不同程度的影响。由于房地产开发企业的税费中，土地增值税占有较大的比重，它税率高、税负重，因此，房地产开发企业对土地增值税的筹划就显得尤为重要。笔者拟从以下4个方面对土地增值税筹划技巧进行探讨。 　　 　　一、分散收入筹划法 　　 　　由于土地增值税采用的是以增值额为基础的超额累进税制，因此土地增值税筹划最关键的一点就是合理合法地控制、降低增值额。增值额是纳税人转让房地产的收入减除扣除项目的金额的余额。因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。在房地产行业中，分散收入的常用方法有： 　　1. 将可以分开单独计价的部分从整个房地产中分离 　　假定某房地产开发企业准备出售一幢写字楼，写字楼的市场价值是500万元，其所含各种附属设备的价格约为100万元。如果该企业和购买者签订合同时，对写字楼的价格和附属设备的价格不加区分，而是将全部金额600万元以房地产转让价格的形式在合同上体现，则相同条件下的增值额会增加100万元，相应地应纳税额也就会增大。但是如果该企业和购买者签订合同时，仅在合同上注明500万元的房地产转让价格，同时签订一份附属办公设备购销合同，可以使得增值额变小，节省应缴纳的土地增值税税额，而且由于购销合同适用0.3‰的印花税税率，比产权转移书据适用的0.5‰税率要低，还可以节省印花税，降低了企业的税负。 　　2. 分别签订购房合同和装饰装潢合同 　　当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税负的目的。 　　3. 利用分别核算法分散收入 　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率小于20%免征土地增值税。同时，税法还规定，纳税人既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税待遇。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发项目，分别核算与不分别核算税负大不相同。 　　案例：某房地产开发企业，当年房地产开发收入为2亿，其中普通标准住宅销售额为1.2亿元，豪华住宅的销售额为8 000万元。税法规定可扣除项目的金额为1.4亿元，其中普通标准住宅可扣除项目的金额为10 050万元，豪华住宅的可扣除项目的金额为3 950万元。 　　不分别核算应纳土地增值税时：增值率=（20 000- 　　14 000）÷14 000×100%=42.9%， 　　适用税率为30%，应纳土地增值税=（20 000-14 000）×30%=1 800（万元）。 　　分别核算时： 　　普通住宅：增值率=（12 000-10 050）÷10 050×100%=19.4%。 　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率小于20%免征土地增值税。 　　所以应纳土地增值税=0（万元）。 　　豪华住宅：增值率=（8 000-3 950）÷3 950×100%=103%。 　　适用税率为50%， 应纳土地增值税=（8 000-3 950）×50%-3 950×15%=1432.5（万元）。 　　二者合计应纳土地增值税1 432.5万元。 　　分别核算比不分别核算少支出税金=1 800-1 432.5=367. 5（万元）。 　　 　　二、“临界点”筹划法 　　 　　土地增值税计算中增值率的高低决定了适用税率的高低。增值率取决于房地产开发收入和扣除项目金额。降低增值率的方法有两种：一是合理定价，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。但是，价格的降低会减少企业的收益。二是增加扣除额。纳