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对房产面积测量中若干问题进行探讨 　　摘要：必须严格控制外业数据采集的误差和内业面积的计算误差，严格按照《房产测量规范》的要求，确定不同的公共部分所服务的对象，本文将从测量数据的采集方面入手，探讨房产面积测量中的若干问题。 　　关键词：房产测量；面积；数据采集；探讨 　　一 外业数据采集 　　1.房屋拐角点的数据采集方法。 　　由于房产测量精度要求比较高，目前开展的房产测量工作一般都采用内外业一体化的数字化房产测量方法。在进行房产测量项目时，使用的仪器必须具有资质部门检定合格的证书，例如全站仪，主要是测定光电测距仪的加常数和乘常数，在房产测量的碎部测量中由于距离较短，仪器加常数必须考虑但乘常数可忽略不计侧。在房产测量时，不可能直接将棱镜的中心位置放置于房屋的拐角点上，通常将棱镜面朝全站仪靠在房屋的角点上，这时采集到的坐标实际上是棱镜中心的坐标，而不是房屋角点坐标。在实际测量时，可以将仪器常数设为零，用钢尺量距，直接测定出棱镜中心至棱镜后背位置的棱镜常数，在进行外业数据采集前，设定好全站仪内部的仪器加常数（零）和棱镜常数（至棱镜后背位置的参数），就可以直接测出房屋角点的坐标。 　　但是这里还应注意这样一个问题，如果用该棱镜去进行后视定向和发展图根导线点的话，则需要将仪器内的棱镜常数设定为棱镜对中杆为中心时的棱镜常数。切不可麻痹大意，以免拐角点的精度超出规定的房产精度要求。 　　另外还有一种情况，在进行数据采集时，有时候无法将棱镜的后背位置置于房屋角点上。这时，由于棱镜具有一定的体积，所以就不能把棱镜看作一个点进行观测。瞄准棱镜中心测出的坐标，不是房屋角点的坐标，这时需要采用角度偏心观测。将棱镜后背位置放置在离仪器到房屋角点相同水平距离的合适位置，测定到棱镜的水平距离，然后用水平微动螺旋照准目标，在仪器上进行相应的操作即可。 　　2.实地丈量房屋的边长。 　　随着测绘仪器的升级换代，目前在进行房产测量时大部分都是使用手持测距仪测量房屋边长，可以测量房屋的中线尺寸与包外尺寸。进行房屋实地测量时，如果实测了房屋的所有边，则有可能由于测量误差的原因或者是房屋建设过程中误差的问题，出现左右山墙、前后墙或者在施工图中本应对称相等的边，出现不相等的情况，这就使原本为规则多边形的房屋变成了不规则的多边形房屋。这时就需要对勘丈数据进行处理后再进行绘图和面积计算。对于误差在规定范围内的取其对称边的平均值作为边长的数据。对于误差超过限差的边长数据，应检查是不是测量不准确的原因；如果确系不相等的，则根据测量结果进行绘图和面积计算。在实际的勘测时，要着重注意墙厚和墙体的归属，墙体归属包括有：共墙、自墙、借墙三种情况。 　　二 关于面积问题的具体分析 　　在房产测绘项目中，面积计算依据的是《规范》和以建住房【2002】74号文的形式发出的关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知，但是由于新《规范》的制定还不全面，具体问题解释还不清晰，并且房屋的造型五花八门，很多部位的概念很模糊。《建筑工程建筑面积计算规范》与《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》，在房产测绘中的不同处的说明等。房产测绘中浙江省主要依据还是以《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》为准。其中很多方面在规范中的规定，在房产中是不计算建筑面积的。比如雨篷的功能。 　　1.廊的计算。 　　《规范》中规定：与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。而建设部发布执行的建住房【2002】74号文关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知中，对于公共通道这一项有以下规定：临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。这样就出现，对于同样类型的建筑房屋，因底层是否临街并且为公共道路街巷，而出现计算建筑面积不同。但实际计算中我们如何去认定临街楼房、挑廊底层是否作为公共道路、街巷呢？城市规划区域内的公共道路、街巷是由城市规划管理部门依据本城区的详细规划方案设计确定的，而该建筑物的公共走道、檐廊、柱廊是建筑设计单位在规划许可条件下进行设计确定的。 　　2.阳台面积的计算。 　　阳台是户内与户外的过渡空间，是供人们晾晒衣物、户外活动或其他用途的房屋附属设施。阳台是否采用实体板作围护，栏板以上是否用玻璃等物全部围闭可将阳台分为全封闭和半封闭。全封闭阳台算全面积，半封闭阳台计算一半面积对上述阳台的概念是标准阳台的概念，随着时间的推移在实际测量中发现有阳台的顶盖与阳台底板、围护结构的投影不完全一致的现象。阳台的顶盖形式千差万别，当阳台的顶盖与围护结构不完全覆盖时，例如：阳台底板和围护结构不在一个竖直面上、隔二层以上的有顶盖、利用其它构件作为顶盖等情况。以上特殊情况下的阳台如何计算阳台建筑面积，下文将