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对城镇化建设与房地产发展关系探讨 　　摘 要：城镇化的加速发展，为城镇提供了良好的经济社会条件，也带动了房地产住房需求的增长，这是房价上升重要的客观因素。我们面临既要加快城镇化建设，又要努力调控好房价的重要任务。本文按照新型城镇化目标，确定城镇化建设中房地产定位，揭示城镇化建设与房地产发展辩证关系，进而提出金融调控的政策取向。 　　关键词：城镇化；房地产市场 　　城镇化建设是经济发展的重要动力，也是缩小城乡差距、全面建设小康社会的重要途径。城镇化的加速发展为城镇提供了良好的经济社会条件环境，也带动了房地产发展，客观上促进了房价的攀升。我们面临既要加快城镇化建设，又要做好房地产调控的重要任务。当前，国内文献鲜有对城镇化建设与房地产业关系进行探讨。因此，本文分析城镇化建设成效，研究城镇化建设与房地产业的辩证关系，指出金融调控房地产的重点，对于房地产健康运行、促进城镇化合理发展具有重要的理论和现实意义。 　　一、城镇化建设状况概述 　　城镇化，是一个涵盖人口学、经济学、社会学等多学科，丰富内容的社会经济演进过程。城镇化，既指农村人口向城镇的集中、城镇人口上升进程，也指二元经济向一元经济、农村经济向城镇经济转化，还指城镇生活方式的发展和扩散的过程。城镇化是各种特征集合过程，主要表现为： 　　（一）城镇化水平提高，城镇化建设速度提升 　　2012年末，全国城镇化率达到52.6%，较2000年提高17.4个百分点，较1978年提高34.7个百分点，较建国的1949年提高41.9个百分点。全国城镇人口达到7.12亿，全国一半以上人口居住在城镇。城镇化水平大幅提高，表明改写全国城乡空间格局的历史关口已经到来，这在全国城镇化历史发展阶段中具有划时代意义。与发达国家75%的城镇化率相比，我国城镇化建设还有相当大的空间，城镇化总体水平将会保持稳步上升。 　　（二）城镇人口密度增大，城镇外来就业人口增多 　　2000-2011年，全国城镇人口由每平方公里442人扩大到2228人，年均增长15.8%；同期，全国城市建成区面积年均增长6.2%，城镇人口增加速度远远高于市区建设速度，城区面积增长较慢，人口聚集的速度较快。 　　进入城镇的外来务工人员增多。2012年末，全国人户分离人口2.79亿，其中大部分进入城镇务工；当年农民工数量为2.63亿，63.3%的农民工进入地级以上大中城市务工，其收入水平相对较高。城镇化带来人口就业区域的转变，向城镇聚集寻找就业机会，城镇外来就业人口增加。 　　（三）城镇基础设施改善，社会事业取得新进步 　　城镇化带动了现代化的基础设施建设，城镇的基础设施和公共设施不断完善。城镇中供排水、供气、供热、供电和通信等设施完善，以城市道路、高速公路、铁路、机场航空中心，建成了布局科学、衔接良好、组织有序的立体化路网体系。 　　2012年末，城镇居民人均可支配收入达到24565元，全国城市居民最低生活保障覆盖人数达2142.5万，医院、乡镇卫生院、社区卫生服务中心数量达到9.4万，参加城镇职工养老保险人数为30379万，参加城镇基本医疗保险人数53589万，相对本世纪初，以上各项指标均呈现较大改善。城镇教育、医疗、卫生、金融等公共服务水平提高，城镇功能不断提升。 　　（四）大中城市为依托的城镇群发展，经济增长辐射作用明显 　　空间组群发展，成为城镇化建设的一个重要特征。2011年末，全国400万以上人口城市14个，全部地级以上城市达288个，出现了依托沈阳、大连的辽东半岛城镇群，依托济南、青岛的山东半岛城镇群，依托福州、厦门的福建城镇群，依托武汉的江汉城镇群，依托郑州的中原城镇群，依托长株潭的湖南城镇群，依托西安的关中城镇群，以及依托成都、重庆的成都盆地、两江城镇群等。其中，对全国影响最大的长江三角洲、珠江三角洲、京津唐三大城镇群，地域面积不足全国的1.3%，但是人口、经济总量占到了全国的20%、30%以上。 　　依托大中城市的城镇群，凭借经济、财力、人员、技术优势，较好地发挥增长极作用，形成了良好积聚效应。同时，随着大中城市经济发展，向城镇经济辐射和拉动作用增强，带动城镇群产业结构调整升级，实现促进经济发展的目的。大中城市与周边的城镇群，合理分工，形成优势互补的持续性发展格局。 　　二、房地产过度发展的负面效应 　　目前，全国正经历史上规模最大、速度最快的城镇化进程。城镇化的加速发展，为城镇提供了良好的经济、医疗、教育、居住环境，消费性和投资性需求增加，客观促使房价的攀升。但是，部分地区将城镇化简单理解为征地、拆迁、卖地、盖楼、卖房，经济增长过分依赖房地产，盲目过度发展房地产，促使房价不断上涨，将严重阻碍城镇化进程。主要表现为： 　　（一）高房价难于满足安居乐业，社会生活保障程度较低 　　一是