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对我国商业银行个人住房贷款风险及防范思考 　　摘要:本文通过对我国商业银行个人住房贷款的借款人违约行为进行实证分析,揭示出个人住房贷款存在的风险,并就如何建立标准化、集约化操作模式,防范借款人理性违约风险以及房产资产的证券化三个方面提出化解风险的措施。 　　Abstract: Through the empirical analysis on defaults of the borrowers of Chinese commercial banks individual housing loan this paper reveals the risk of individual housing loan and proposes measures to resolve the risk from three aspects, namely, how to establish the standardization and intensive operation mode, how to prevent the rational default of the borrower and real estate asset securitization. 　　关键词:房地产;个人住房贷款风险;相关分析 　　Key words: real estate;personal housing loan risk;related analysis 　　中图分类号:F832.4 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)19-0029-02 　　 　　0引言 　　2008席卷全球的金融危机,至今已在慢慢被人遗忘,而危机起源的美国房产次级债却引起了人们的学术研究兴趣。年初,央行公布的《2009年金融机构贷款投向统计报告》显示个人消费贷款增速显著提升。2009年全年,个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元;年末余额同比增长47.9%,增速比上年末加快37.4个百分点。[1]如此巨大的个人住房贷款,在国家提出抑制住房过快增长的背景下,商业银行将面临巨大的风险。以下,首先就个人住房贷款存在的风险做实证分析。 　　1个人住房贷款存在的风险 　　随着我国住房抵押贷款市场的发展,引发住房金融风险的因素变得日益复杂。借款人违约行为是住房抵押贷款安全的最大威胁,统计数据证明违约期限与贷款风险度成正相关关系,违约时间越长损失越大,预期回收的可能性越小[2]。以下,就借款人违约行为期权分析的角度分析个人住房贷款风险成因及潜在风险。 　　1.1 借款人违约行为的期权分析住房抵押贷款中的信用风险主要表现为借款人的违约风险,借款人的违约是指在规定期限内借款人没有偿还抵押贷款。从经济学角度解释,借款人的违约行为可以看作是住房抵押贷款合同给子借款人的一系列看跌期权,即借款人通过放弃抵押房产的所有权,来换取终止对抵押贷款偿还义务的权利,抵押贷款的首付款和已付款项可以看作是这项期权的押金。因借款人违约而使贷款银行面临的风险称作住房抵押贷款的违约风险。借款人违约行为按违约原因的不同可分为两类:被迫违约和理性违约[3]。被迫违约是指借款人因支付能力不足,无法继续偿还抵押贷款的违约行为。当被迫违约发生时,贷款银行将接管抵押房产的所有权。在银行处置抵押房产时,由于住房交易市场上房产价格、接管成本和销售成本等因素的影响,变卖抵押房产经常困难重重,在很多情形下贷款银行将无法回收其贷款,造成资产损失。理性违约是指借款人出于经济理性的考虑而放弃偿还贷款责任的违约行为,即借款人认为放弃还贷的损失比继续偿还的损失更小。一般来说,在抵押房产市价上升时不会发生理性违约问题,只有在抵押房产贬值时才可能发生借款人理性违约行为。以下通过一个简单模型来说明哪些因素影响了借款人的理性违约行为。假定在发放住房抵押贷款时,抵押房产的市价为P,首付款与抵押房价之比为r。在抵押期内,抵押房产的市价很可能发生变化,假定变化后的房产市价与原市价之比为c,市价变化时借款人还款累积额为A,在不考虑契税、房产交易税和印花税等交易费用的前提下,满足以下条件即可导致借款人的理性违约行为:P(1-c)P*r+A(1) 　　不等式(1)的左边部分代表抵押房产市价的波动,在房价上升时,c100%,由于右边恒大于零,这种情况下不等式是不可能成立的,即不可能发生借款人理性违约行为。在房价下跌时,c100%,不等式左边部分表示借款人抵押房产的价值损失,右边部分由首付款与已经偿还的本金两部分组成,表示借款人在抵押房产上已有的权益积累。如果房价下跌时不等式(1)成立,则意味着借款人继续偿还贷款的损失(抵押房产跌价后的损失量,由不等号左边的P(1-c)表示)将大于违约所放弃的在抵押房产上的积累权益(由不等式右边的P