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房地产企业工程合同管理问题及对策 　　【摘要】：文章通过房地产企业建设工程施工合同管理的实践，发现工程合同管理中存在的一些问题和弊端，提出了解决这些问题的办法和对策，以加强房地产企业工程合同管理水平，提高合同的履约率。 　　【关键词】：房地产; 合同管理; 问题; 对策 　　中图分类号：TU71 文献标识码：A 文章编号：1002-6908(2008)0610028-02 　　 　　随着房地产市场发展，房地产企业开发面积逐步增长，工程管理的面临的复杂性、多样性、风险性也逐年增加。工程合同是房地产企业和工程承包企业在工程实施阶段约束承发包双方行为的法规性文件，双方订立需要本着自愿、公平、诚实信用等原则签订。就完成具体项目的建筑施工、设备安装、调试、工程保修等工作内容，确定双方权利和义务的协议。工程合同对提高工程质量、降低工程造价和缩短工程工期等方面发挥着重要的作用。然而由于目前建筑市场现状以及房地产企业内部问题，以及承包方存在问题，造成合同纠纷越来越多，合同履行举步艰难。 　　在实际工程中，自行招标与黑白合同、自行编制施工合同文本签订施工合同、垫资施工、不按时支付工程款造成合同履行困难、施工合同中内容不严谨等常见合同纠纷，给承发包带来诸多困扰，文章结合工程实践，就合同管理存在的问题提出探讨并提出对策。 　　 　　一、工程合同管理中存在的问题 　　 　　1. 自行招标与黑白合同 　　黑白合同也称阴阳合同，就是经过招投标的工程，发包人与承包人之间就同一建设工程签订两份不同版本的合同，其中一份是经过备案的中标合同，另一份是内容与中标合同不一致的私下协议。备案的、接受政府监管的合同叫白合同，与招投标法相违背的、私下操作的合同叫黑合同。黑合同往往是实际履行的合同。 　　在工程实践中，由于房地产开发从取得土地到取得建筑工程施工许可证需要办理众多手续和相当漫长时间，编制招标文件，计算工程量清单，合同谈判，一个中型项目从招投标开始到合同签订，至少在3月左右。尤其众多民营和私营房地产企业，一般都采用设计图纸基本具备招标条件的情况下，自行招标，并与施工企业签订工程总承包合同，即黑合同，具备公开招投标的条件时，补办正式招投标，备案合同，即白合同。由于国家对工程项目有最低的造价要求和最少的工期要求，所有黑白合同共同点是：黑同总价低于白合同，黑合同工期短于白合同。黑合同要么降低工程价款、下浮让利、增加付款条件、延长付款期限、垫资、支付保证金、缩短工期、肢解工程等。 　　最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（ 法释〔2004〕14号）第二十一条当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。 　　依据司法解释，备案合同为结算工程价款的根据，同时也确立备案合同法律地位，因而房地产企业订立黑合同面临法律风险，面对合同争议，只能退让。 　　房地产企业与承包企业签订的黑合同大多数在公开招投标中标之前，因而所涉及法律问题更多，《招投标法》第43条规定：在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。第55条规定，依法必须进行招标的项目，当事人进行实质性谈判影响中标结果的，中标无效。如果黑合同签订在中标之前，结果又是黑合同的一方成为中标人，一般自然影响了中标结果，中标无效。这种情况属于典型的虚假招投标，由此签订的白合同涉嫌无效。 　　而黑合同在白合同签订之后在实际工程中不是很多，但依然存在。如在公开招投标后签订的针对相同工程项目补充协议或者重新签订合同，如让利、垫资、缩短工期、提高质量标准、肢解工程等，则属于高法司法解释21条，由于属于针对相同项目的另行订立，时间在后补充协议既黑合同无效，按照备案合同既白合同执行。 　　2. 自行编制施工合同文本签订施工合同 　　为了贯彻《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》等法律，建设部和国家工商管理局在总结施工合同示范文本推行经验及借鉴国际上一些通行的施工合同文本的基础上，对《建设工程施工合同》（GF－91－0201）进行了修订。修订完成《建设工程施工合同（示范文本）》由协议书、通用条款、专用条款三部分组成，基本适用于各类公用建筑、民用住宅、工业厂房、交通设施及线路管道的施工和设备安装。目的是规范合同当事人双方的行为，维护建筑行业内正常的经济秩序。 　　但是，一些建设单位不能严格按照施工合同示范文本签订施工合同，个别房地产开发企业自制不规范的施工合同文本，与施工企业签订施工合同， 一些房地产企业认为一些招投标代理单位代理的境外公司建设项目施工合同文本，规定较为详尽，能够更好保护建设单位利益，因而用自定的施工合同文本与施工单位签订施工合同。而不采