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我国物业发展存在问题及解决方法 　　摘要:目前我国的物业发展已具规模,它已经与老百姓的日常生活息息相关。但是值得注意的是我国的物业起步较晚,现在还处于低水平运作态势,在物业管理的发展过程中,产生了许多问题和不良现象,值得我们探析! 　　关键词:物业;物业管理;业主;物业法规;物业机构 　　 　　我国的物业发展就像其它新兴的事物一样,发展到一定时期就会出现“瓶颈”状,暴露出各种各样的问题,这些问题已经严重影响到物业今后的发展以及业主对物业的信任程度。这对未来建设和谐化、现代化城市居民小区存在不利因素,因此,笔者想从以下几个方面分析当今我国物业在发展过程中暴露出的几个突出问题并就自己的观点谈谈解决的方法。 　　 　　1 相关法律体系不完善 　　 　　不管从事什么行业,都必须有法可依才能够保证整个行业的健康、快速发展而目前我国在物业管理法律这一块却略显不足。纵观物业纠纷类型和法律特征,不难发现物业纠纷多数是由于法制不健全而引起的。我国颁布的与物业管理方面相关的法律法规屈指可数:2003年国务院令第379号公布的《物业管理条例》是立法方面的一大进步,使得物业管理有法可依,解决矛盾和纠纷有理有据。2007年10月1日公布施行的《中华人民共和国物权法》中,对物业、业主等相关方面的问题更加明确的以法律形式界定,《物业管理条例》根据《物权法》也做了相关改动。 　　此外在解决物业管理纠纷的问题上也还存在许多盲点。例如:居民委员会和物业管理企业的责任划分问题。在很多城市的小区内,既存在城市居民的自治组织即居民委员会,也同时存在业主所聘请的物业管理企业。此时,如何划分居民委员会和物业管理企业的具体职责,对于保障业主的合法权益至关重要。根据目前的法律、法规,尚未能明确确定居民委员会和物业管理企业并存时的法律责任。 　　 　　2 物业管理行业自身存在很多问题 　　 　　2.1 模糊的定位背景,从属的行业出身 　　中国物业管理行业伴随着中国房地产业的发展而发展起来,也是房地产业分化出来的一个服务行业。至今为止物业管理行业仍然恪守“谁开发、谁管理”的潜规则,从03年中国物业管理条例实施至今,建管分离的市场化格局依然没有形成。物业管理由于派生于住房私有化的产生和发展,目前有70%的物业管理企业依附于房地产开发商,并为发展商所开发的产品提供售后服务,且对发展商的产品提供销售支持和价格支持。 　　 　　2.2 自身资金不足 　　物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转,这些前提就在于物业管理经费的来源应该落实、有保证,但是目前大多数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难,主要是因为现在的物业管理企业提供的是服务,一般没有什么资产,最低限额只需要10万元人民币,没有充沛的资金可供周转。 　　 　　2.3 人员素质和专业化水平较低 　　行业人才匮乏。专业化的高素质人才凤毛麟角。从近些年劳动力市场的招聘情况看,物业管理人员一直位居前列。不过从招聘物业管理人员的市场现状分析,无论是招聘单位对物业管理人员的需求以及求职者自身从事物业管理所具备的能力,都与当代市场需求有一定的差距。员工收入较低有的甚至低于城市最低生活保障水平,这样就把高校培养的物业管理专业大学生和其他有资历有经验的物业管理者拒之门外,加剧了行业人才的供需矛盾。人们往往把物业管理人员与物业维修、简单物业看护、一般物业管理联系起来。这样的人员组成形式根本无法适应物业管理的未来发展趋势。 　　 　　3 物业与业主之间的矛盾日渐激化 　　 　　目前因为业主和物业的矛盾上诉法庭的案件有明显的上升趋势,更可怕的是很多小区会出现诸如:贴标语谩骂物业管理企业,部分闹事业主门窗被砸、车子被划、接到恐吓电话等等情况。可见,两者的关系已经是针尖对麦芒了。这样的现象不仅不利于小区的物业管理也不利于整个城市现代化建设的进程,特别是和谐城市、和谐小区的建设。分析矛盾纠纷具体有以下两种情况: 　　一是业主对物业管理提供的服务不满意。多数业主认为物业收取业主的管理费就是要为业主做好服务工作的,然而经常对物业提供的服务感到不满意,比如:小区卫生不是及时清理;业主的家被窃,自行车汽车、摩托车在小区内被窃;房屋出现渗水、掉墙皮;住宅区噪声污染严重等等。认为都是物业管理不善或是告知物业后仍得不到妥善处理,于是起冲突要求拒交管理费甚至要求更换物业管理公司。 　　二是物业管理单位对业主的不讲道理和拒交管理费用不满。物业管理企业认为物业的服务是针对收受的管理费用的多少来的,这样的服务是有限的,它不可能针对业主的所有需求。对有些业主提出的服务要求认为完全超出了物业管理得范围,根本无法满足。况且,服务是不可能没有一点瑕疵的,不可能针对个别失误就把所有的矛头对准物业的管理,认为他们的工作一无是处,并以此为