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投资性房地产会计处理研究 　　摘 要：本文针对投资性房地产公允、成本这两种计量模式的会计处理、计量现状进行了分析，比较成本模式与公允价值模式在我国投资性房地产公司后续计量中存在的问题。明确我国的投资性房地产的计量从成本模式向公允价值模式过度的走向，并对投资性房地产的后续计量提出了改进建议。 　　关键词：投资性房地产； 成本模式； 公允价值模式 　　投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或二者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物 　　一、投资性房地产的会计处理 　　（一）投资性房地产的初始计量 　　投资性房地产应当按照取得时的成本进行初始计量。 　　在采用成本模式的计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该项资产的其他支出。 　　自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。如果在建造的过程中发生了非正常的损失，计入当期损益，不计入建造成本。 　　（二）投资性房地产的后续计量 　　投资性房地产的后续计量，有成本模式和公允价值模式两种。同一个企业只能采用一种模式进行后续计量。 　　1、成本模式 　　采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或摊销；存在减值迹象的，一经确定，应当计提减值准备，如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。 　　2、公允价值模式 　　企业若要采用公允价值模式进行后续计量，必须满足两个条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；第二，企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。 　　（三）投资性房地产后续计量模式的变更 　　为了保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一旦确定，就不得随意改变。只有在满足变更条件的情况下，才允许变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得变更。 　　二、投资性房地产的计量现状分析 　　（一）成本模式计量现状分析 　　在新准则出台之前，我国房地产市场正处于发展阶段，绝大多数公司还是采用成本模式计量。采用这种模式计量会有哪些影响呢？ 　　（1）对财务状况的影响 　　房地产企业自行开发的房地产是作为流动资产核算的。新会计准则颁布后，新确认的投资性房地产要作为非流动资产――投资性房地产核算。也就是说，在其他条件都不变的情况下，房地产企业的流动资产会减少，流动比率就会降低。这将会影响企业的短期偿债能力，也会影响财务报表使用者对企业偿债能力的评价。 　　（2）具有抵税作用 　　新会计准则规定，采用成本模式计量的投资性房地产应当计提折旧或摊销，而我国税法规定，当期计提的折旧费和摊销费可在税前进行抵扣。投资性房地产的计提折旧或摊销将会直接减少企业的账面盈利，从而起到抵税的效果，减少企业的所得税的支出。 　　（3）保持利润稳定 　　投资性房地产一旦发生减值就计提减值准备，并且投资性房地产的减值准备一经计提，在以后的会计期间内就不得转回。这就降低了企业利用投资性房地产的减值调节利润的可能性，增强了会计信息的可靠性。而且采用成本模式能有效避免上市公司的利润随着房地产市场价格而波动，保持公司利润的稳定性。 　　（二）公允价值模式计量现状分析 　　（1）对企业价值的影响 　　企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，在投资性房地产持有期间，市场价格普遍上涨，其公允价值也发生变动，企业的价值就会增加，动态的反应了投资性房地产现行价值的变化，有利于投资者做出决策。 　　（2）与国际接轨 　　根据国际会计准则中的规定，企业的投资性房地产应采用公允价值模式计量。由于国外有很多国家已经有了比较完善的资本市场和成熟专业的评估机构和技术，这就为公允价值计量模式的使用奠定了基础。因此，采用公允价值模式计量将有利于我国的会计准则与国际会计准则接轨，而这种趋势会更加客观地反映国内外企业的价值并作出正确的决策。 　　三、投资性房地产后续计量中存在的问题及建议 　　（一）成本计量模式在投资性房地产应用中存在的问题 　　在成本模式计量下，对投资性房地产计提折旧或摊销是为了弥补投资性房地产在使用过程中的