杭州人口因素对商品住宅需求影响实证分析.docVIP

杭州人口因素对商品住宅需求影响实证分析 　　摘要：依据2005-2015年杭州市人口结构和商品住宅交易数据，运用灰色关联度理论，对杭州市人口因素对商品住宅影响进行了实证分析。研究发现：人口密度、城乡结构、二三产业就业人员比例、总抚养比、总人口、家庭户均人口规模、性别比、人均可支配收入都与住宅价格有着极强的相关性，并且对杭州市住宅需求影响排序由强及弱。其政策含义是：房开公司必须根据人口规模和结构变动调整住宅供给结构，才能促进房地产市场健康发展。 　　关键词：人口因素，商品住宅价格，灰色理论，杭州市 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2017）02-0026-31 收稿日期：2017-01-03 　　1 引言 　　近年来，我国一线城市的商品住房需求量快速上升，引起了各界的关注，国内研究者从不同角度提出了各自见解。李建（2015）通过构建商品住宅市场需求函数并进行了动态分析，指出不同城市因所处的城镇化发展阶段、城市聚集度以及人口购买力等方面的差别，不同城市商品住宅市场的需求量存在较大差异。李海洋（2010）分析了除供给和需求因素外的政策因素，认为政策对商品住宅需求的影响也是很重要的。胡伟艳、王钰（2007）对影响住宅需求的因素进行了系统地归纳和总结，认为经济因素对住宅需求的影响力较大。吴群、高慧琼（2006）探讨供求关系对商品住宅价格作用的机理，认为供求关系是住宅需求变化的主要因素和决定因素，生产成本（地价等）只是房地产价格的构成要素，其影响住宅需求的作用是有限的。任荣荣、张红（2005）基于误差修正模型分析人均可支配收入保持稳定增长且房价基本不变的条件下，住宅需求将保持平稳的增长趋势。梳理现有文献，可以发现，国内学者从经济、区位、政策、收入、心理因素等因素研究房价波动比较普遍，研究人口因素对商品住宅需求影响的成果还较少，人口因素对住宅需求量的影响未被足够重视，而人口规模和结构是推动商品住宅市场规模和结构形成的主要动力，住宅的基本职能就是为购房者提供生活起居的空间，人是其中最重要的影响因素。 　　本文以人口因素对商品住宅需求的影响为研究对象，在灰色理论的基础上，筛选出可量化的住宅需求影响因素进行研究，并以杭州市为例，测算人口因素对住宅需求的灰色关联度，进一步深入分析影响住宅需求量的因素，最后提出解决住房问题应当采取的措施。 　　2 人口因素对商品住宅市场的影响机制分析 　　2.1 人口数量 　　商品住宅是供消费者使用的，人口数量在很大程度上决定了住宅的数量。杭州市在2010年的人口普查中，其常住人口已达到870.04万人。2016年杭州统计年鉴显示，2015年杭州市总人口数为723.55万人，其中城镇人口数495.38万人。人口总量的增加，则相应的家庭户数也会增加，使得其商品住宅需求量大幅度提升。 　　2.2 人口变动 　　人口变动分为两种情况：人口自然变动和人口机械变动。第一，从人口自然变动方面来看，根据2016年杭州统计年鉴的统计结果，2015年，杭州市出生人数70617人，出生率达9.81‰，其中，自然增长人数30291人，自然增长率4.21‰。虽然新生婴儿无购买住房的能力，但人口的自然增长对商品住宅产生潜在需求。第二，从人口机械变动情况来看，2015年，杭州市迁入人数89192人，净迁入人数达50796人，人口的机械增长对商品住宅产生了现实需求。大量流动人口的存在刺激了购房需求的扩大，因外来人员中包含许多外来投资者、商人、白领等具有较高消费能力和购房意愿的人群，扩大了住房需求；同时，杭州市房屋租赁市场因外来务工人员变得更加活跃，活跃的租赁市场又进一步增加对商品住宅的需求。 　　2.3 年龄结构 　　不同年龄段的消费者对房屋的支付能力、对房型的需求及?房动机存在很大的差异，这需开发商对消费者做出明确的定位。2015年末，杭州市的人口年龄构成情况如下：18岁以下人数112.12万人，占总人口15.5%；18-35岁有171.29万人，占总人口23.7%，此年龄段包含适龄结婚人口，对商品住宅需求较大；35-60岁人数最多，占总人口39.8%，收入水平较其他年龄段人口高，大多生活较为安定，有购买商品住宅的能力并且也有购买不动产的想法；60岁以上的人占总人口21.0%，由于人口的老龄化，与儿女同住、多居室房型需求增加，开发老人健身配套设施的商品住宅需求增加。 　　3 杭州市人口因素对住宅需求的灰色关联度测算 　　3.1 确定参考数列和比较数列 　　根据统计数据的可获得性和完整性以及影响因素的可量化性，本文选取了杭州市总人口、总抚养比、性别比、家庭户均人口规模、二三产业从业人员比例、人均可支配收入、城乡结构、人口密度等八个可量化的住宅需求影响因素进行研究