浅析我国房地产市场调控立法困境与完善.docVIP

浅析我国房地产市场调控立法困境与完善 　　【摘 要】房地产市场调控效果的好坏直接关系到整个国民经济能否正常运行。文章对我国房地产市场调控立法的现状进行了客观描述，指出了当前房地产市场调控立法存在的主要问题，并提出了改进思路。 　　【关键词】房地产市场；调控；立法 　　一、我国房地产市场调控立法的现状 　　1993年，我国第八届全国人民代表大会通过了《宪法修正案》，该修正案第七条将宪法第十五条修改为“国家实行社会主义市场经济，加强经济立法，完善宏观调控”、“国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序”。该项修改可以理解为全国人大对于“宏观调控权”这项新型国家经济权力的设定，它要求全国人大常委会必须“加强经济立法”，对各种宏观调控关系、手段予以法律控制。我国房地产宏观调控行为的内容，指向房地产宏观调控主体根据自身享有的房地产宏观调控权，从而行使房地产宏观调控权的各种经济、社会活动。 　　在现代市场经济国家，税收手段、金融手段、土地手段等已经成为房地产宏观调控的主要手段，所谓的“税收宏观调控行为”、“金融宏观调控行为”、“土地宏观调控行为”等，也可以说构成了我国“宏观调控行为的内容”。我国转型以来相继颁布了《企业所得税法》、《个人所得税法》、《政府采购法》、《税收征收管理法》、《预算法》等一系列税收调控方面的法律法规、中国人民银行法》等一系列金融调控方面的法律法规，《土地管理法》等一系列土地调控方面的法律法规，出现了宏观调控法律制度体系的雏形。 　　总而言之，以该修正案第七条的规定为核心，通过法律对税收宏观调控行为、金融宏观调控行为、土地宏观调控行为等的设定、控制，已经使我国宏观调控法律控制的制度体系初见端倪。但是，具体到房地产市场领域，虽然在制度结构上可以沿袭、套用宏观调控法律制度的整体模式，却在一定程度上缺乏针对性、适用性以及可操作性。 　　二、我国房地产市场调控立法存在的问题 　　1.立法缺乏预测性和前瞻性，可操作性不强。自2004年起，我国房地产价格开始掌控在少数房地产开发商的手中，他们凭借自身优势达成了“价格合谋”，伺机哄抬房地产价格。以《城市房地产管理法》为例，该法明文规定了城市房地产的标定地价、基准地价、重置价格以及调控房地产价格总水平的相关措施，同时规定了“具体办法由国务院规定”，以条文形式明确了宏观调控实施细则立法的权限，遗憾的是，我国迄今从未有“具体办法”出台，没有真正落实该项规定。由于全国范围内对标定地价、基准地价一和重置价格的涵义、组成、判定程序等因素的理解不同，导致该项原则条款流于形式，得不到切实有效的施行。由此形成了“行政性规范泛滥，法律性规范缺失”的弊端。具体到房地产价格管理方面，法律法规不仅具有确定、认可和保护价格体制的功能，而且有预测、指引的作用。但是另一方面，我国既有的房产价格监督管理机制，很大程度上缺乏科学有效的法制理论和实践指导，对于突发性事件、新发生问题的应对，往往一叶障目、局限于短期利益和局部利益，而且经常被“价格矛盾”牵住了鼻子，行动起来非常被动，难以脱离“头痛医痛、脚痛医脚”的盲目疗法的局限。因此，现有房地产法制不仅“欲速则不达”，而且“治标不治本”。 　　2.调控法律体系漏洞较多，完备性差。在房地产税收调控法律体系方面，首先，我国房地产税收调控法律体系存在诸多不合理现象，例如，租、税、费在设计与征收方面都比较混乱，以税代费、税费倒挂、以税代租、以费代税、以费挤税的问题非常严重。例如，城镇土地使用税、房产税中就有租的因素；又如，我国境内的外资企业免缴城镇土地使用税，却要改缴土地使用费，由此出现了税费并存。其次，房地产税收立法的可操作性不强。根据税收法定主义，全国人大及其常委会保留税收立法权。但是，这一规定在具体操作上备受质疑的。因为税收立法权的保留，意味着这一特定权力是国家最高立法机关的专属权力，任何其他机关都不能够、也不可能分享最高立法机关的税收立法权。此外，在房地产税收法律规章的修改程序上，行政机关通常以“通知”、“批复”、“办法”等的规章或者其他规范性文件的形式作出，实质上是行政机关的“自我维修”，严重损害了税法的权威性与稳定性。 　　在房地产金融调控法律体系方面，与欧美等法治发达国家完备的房地产金融法制形成鲜明对比，我国房地产金融业至今没有颁行专门规制房地产金融的法律规范，只有极个别的商业性银行制定了有关房屋抵押贷款的零星规定。与此同时，房地产金融业缺乏科学有效的技术性操作，例如，中国人民银行短时间内多次提高贷款利率，通过牺牲房地产开发商与普通购房者双方的利益，来换取“房地产热”的短暂降温。因此，我国房地产金融调控法律体系的建立还有很长的一段路要走。在房地产土地调控法律体系方面，我国房地产业中“灰色土地”大量存在，房地产土地制度设计不科学。例如政府规定，