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浅析我国房地产经济波动特征和成因 　　【摘 要】 随着社会经济的发展，我国人们的生活水平不断提高，对住房的要求也越来越高。我国的房地产市场作为基础经济指标载体的金融市场的同时，其房地产产品本身也是具有很强的实用价值和刚性需求的市场。 　　【关键词】 房地产经济波动；成因；特征； 　　前言： 　　房地产经济和其它经济一样，在发展的过程中会有一定的波动，在我国房地产经济也不例外，从长远的角度来看是呈现较为稳定的上升状态，但是分析短期的经济状态的话，则可以发现其是围绕着整体的上升趋势呈震荡波动状态的。为了保证房地产经济的稳定发展，政府就必须出台一系列的政策，配合市场经济自身的调节作用，将这些波动控制在适当范围内！ 　　一、房价的形成机制以及房地产经济概述 　　1.商品性资产。 　　房地产本身具有一定的实用价值，也是劳动人民劳动结晶的价值产物。所以，房地产本身的价格是围绕其价值进行改变的。但在货币经济的模式下，产品的价格会随着货币的通胀率及价值专向表达形式的变化而发生变化。货币的通胀率是指市场上流通的货币与其固化的货币之间的比值发生变化而导致的货币本身价值的变化。而价值转向表达形式是指因为货币本身价值很低，所以其实际价值的表现来自其购买日常必需品的价值，也就是说，货币购买粮油、燃料等产品的价值会与购买房产等价值发生转化，这个转化在一定程度上会形成较大的波动容忍区间。 　　2.购买方和出售方议价形成房价。 　　只有房价在足够多的购房者认同的区间内，房地产的成交量才可以得以保证。也就是说，表面上是房地产开发方的单方面定价，但实质上是房地产开发方与购房者之间的一种价格博弈。开发方的定价原则在于，如果成交量降低就会采用一系列的促销措施，从一定程度上降低房价，而在其定价过程中会参考相似楼盘的报价，以确定自己的价格策略。 　　3.经济的产业链延伸。 　　房地产经济是围绕房地产开发和销售的过程衍生出来的涉及到钢材、水泥等建材行业，劳务技术等服务行业，房地产设计咨询等创意科技类产业的综合化的半封闭的经济领域。同时延伸设计到房地产建材的原材料企业和因为劳务支持而带动的区域经济产业。而房地产成交价格指数是整个房地产经济状态的有效表达。 　　二、房地产业现状及其特征 　　宏观政策本身应存在着周期，由于房地产政策受整个宏观经济政策的影响，同样也会出现周期性波动，根据美国经济学家西蒙库兹涅茨的统计分析，宏观经济增长率与房地产业发展存在十分紧密的关系。我国房地产改革以来的实践也表明，房地产业与国民经济发展速度呈正相关态势，宏观经济增长率越高，房地产业发展越快、在经济发展的不同阶段和发展水平不同的地区，房地产业的发展水平也有所区别。目前，我国的房地产业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛。除了受市场供求关系变化的影响之外，房地产业投资过快扩张的，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等因素，都同样对房地产周期波动有所影响对于经济周期的释义，简明的定义为，每一次国民经济的“衰荣更迭”形成一个经济周期“二战”以前的经济周期分为四个阶段：经济衰退和危机阶段、经济萧条阶段、经济复苏阶段、经济繁荣阶段，也就是说，国民经济发展中完整地出现以上四个阶段，才叫一个经济周期，“二战”以后，由于科学技术和生产力的迅猛发展，也由于政府的宏观调控能力和企业适应市场变化的不断提高，经济周期出现了许多变动，多数专家主张经济周期分为萧条和繁荣两个阶段。我国房地产经济周期一般认为是5-7年，以1987-2008年房地产发展为例：也显示出5-7年为一个周期在每一个周期内呈现姜缩与停滞、复苏与稳定发展、高速发展五个阶段。 　　三、房地产经济波动成因 　　从经济和市场的角度来讲，当前我的居民居住需求属于刚性需求，本文从经济因素和市场需求两方面对房地产经济波动影响因素进行分析。 　　1.经济因素 　　我国的市场经济与房地产业的波动存在着正相关的显著联系，涉及到的因素有生产因素，市场需求，经济支出与财政收入等，各类因素之间存在着相互影响，在共同的作用下形成了最终的经济运行状态，一般情况下，生产因素里包括了生产过程的中间产品和最终产品，市场需求同时也会被行业投资和市场消费等所影响，所有的因素间的关系是非线性的，属于网状联系，如果整体的经济因素均处于良性发展状态，则房地产业的稳定性便会得到维持，在经济因素中，投资量和货币供给量对房地产业波动的影响最为明显，从投资量的角度来讲，社会资源是影响经济增长的最基本因素，具体到房地产业，土地资源供给的影响最为根本，一旦国家的土地政策发生大幅度的调整，土地的供给量便会发生较大的变化，而房地产的市场需求也会随之受到影响，从而发生波动，因而随着宏观经济的起落水平，会导致社会资源尤其是土地资源供给的变化，从而影响到房地