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浅论上海市创意地产发展现状和 　　一、创意地产概论 　　 　　本世纪初，我国房地产业产生发展一种与时尚创意产业相关的新房地产形态，称为创意地产。创意地产是房地产业与创意产业融合的交叉产业，它是房地产业的一种门类，又是创意产业的一个分支，具有双重隶属关系。在一定的范围来说：房地产业若干部分可以为创意产业提供土地资源和建筑空间，创意产业相关部分为这些土地载体和建筑空间提供运营内容。 　　上海自1999年刚开始尝试改建旧仓库及厂房为创意产业以来。已经发展了lO余年的时间。2001年，香港瑞安集团首先提出一种创意地产的理念，对上海的老式石库门进行改造，成功地开发了被文化部命名为“国家文化产业基地”的上海新天地广场。2005-2006年是上海市创意地产加速增长的高峰期，并且以不同的形态展现在世人的面前，比如光复路的创意仓库、M50、泰康路的田子坊、八号桥和1933老场坊等。而到目前为止，上海各种各样的创意产业聚集区已经达到了75个，总面积达225万平方米左右。 　　 　　二、实施现状 　　 　　(一)项目开发 　　创意地产的项目开发分为老建筑改建和新建筑开发两种类型，即通过对一些老工厂旧仓库、老民居进行改造和整修，或者重新打造成商业街、文娱艺术区、创意园区、创意基地、创意社区等类型。 　　上海的创意地产主要是以老建筑改建为主。首先，因为上海作为一个土地资源极其匮乏的城市，土地租金很高，对于开发商而言，改建老建筑可以减少很大的开发成本。其次，上海是我国近代工业的发源地，大量优秀历史工业建筑浓缩了19世纪40年代以来上海城市和工业文明的发展史，众多老厂房、老仓库、旧楼宇记载了中国工业从起步到发展、壮大的印迹。因此，上海市经济委员会与各区政府通过保护性开发老厂房、老仓库和老大楼形成创意产业集聚区。 　　(二)开发模式 　　创意地产的开发模式主要分为三个部分，分别为创意商铺、创意办公楼和创意园区。 　　1　创意商铺 　　创意商铺在建筑设计上可以是一条商业街，也可以是一栋商厦或者是若干家商铺。创意商铺的建筑空间和其提供的商品或服务一样，可以把建筑、景观和步行结合起来，其建筑空间兼具商业性、娱乐性和游览性。 　　如由著名艺术家陈逸飞先生生前策划的上海逸飞创意商业街，冲破传统商业街缺乏文化底蕴，物质至上的弊端。整条街区以文化为主，高档休闲为辅，引聚国际国内大批艺术大师及创意设计室，融艺术性和创意性于一身，彰显现代、时尚、创新的特色。并力求以文化的光环与商业的浪潮合力，形成有影响力的、标志性的、聚集人气的休闲娱乐型商业街区。 　　2　创意办公楼 　　由于上海经济的蓬勃发展，写字楼的租金也节节攀升。尤其是近年上海房价增长迅速，对于一些创意产业类型的公司，很难接受这样逐年增长的租金。于是，一些创意办公楼以其较低的租金向商家招商。例如海上海LOFT、德邻公寓等。其中，沪上首个以创意产业为目标客户的创意办公物业――海上海LOFT面积在1600平方米左右，租金价格在2.50-4.00元／日／平米，与上海其他商务楼、办公楼相比，租金较低，因此海上海LOFT受到许多创意人士的追捧热销。 　　3　创意园区 　　创意园区自身是创意地产的一个类型，其本身的构成具有各种创意元素。创意园区的主干是创意产业集聚区，它以产业集群为特征。创意园区的开发是为创意产业的产业集群提供集聚空间，通过产业中相互关联的、在地理位置上相对集中的若干企业和机构的集合，提升创意产业群体竞争优势和集聚发展的规模效应。 　　比较典型的是位于莫干山路50号的M50创意产业集聚区，这是上海目前最大的当代艺术创意园地之一。随着上海纺织行业的改造，这片破旧的厂房被几个独具慧眼的艺术家相中，逐渐成为艺术人士、创意产业的集聚地。 　　 　　三、发展前景预测 　　 　　创意地产作为一种新型商业地产运作，从政府极力支持的现代服务业的视野出发，前景更为广阔。这些企业大多属于现代服务业，随着上海第三服务业的迅猛发展，创意地产具有广阔持久的发展前景。 　　(一)业态定位多样化 　　创意地产的业态定位在形式上应该不拘泥于传统商业模式，而是逐渐将文化艺术和娱乐消费一体化。 　　创意园区不仅为艺术家和设计工作者提供创作，同时具备艺术沙龙、餐厅、酒吧、酒店等设施，进而吸引了更多时尚人士，最终形成高人气的旅游、购物、休闲、娱乐的城市地标。发展现代艺术的同时提供了艺术与消费群体的交流，促进艺术品的销售，并可以持续性地带动商业地产的发展，将创意产业的价值发挥到最大。基于人的生活方式精神性需求的日益增长，通过具有创意性的购物、休闲、餐饮、娱乐、健身、会展等场所，传播和引领了时尚消费。尤其是有些园区被选为全国创意产业旅游示范基地，极大地提升了城市面貌和影响力。 　　例如田子坊在选择的业