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浅议房地产开发与居民居住关系 　　摘 要:文章主要谈到了房地产与居民居住的关系,首先阐述了房地产公司的行业特性,正是它的行业特性决定了它与改善居民居住环境的关系,同时居民居住需求也反作用于房地产公司的定位。 　　关键词:房地产;居住;改善;市场定位;目标市场 　　中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1000-8136(2010)11-0113-02 　　 　　城市规划包括城市总体规划和详细规划。总体规划不但确定城市的性质和规模,还要从空间上确定城市的布局和土地使用功能,以及道路交通和市政基础设施网络等,决定着一个城市未来的发展方向。房地产开发商更关注一个城市的详细规划――对各项建设项目的具体部署和详细安排,是指导城市中某一区域或某一建设项目进行当前开发建设的依据和蓝图,涉及到该区域居民居住的生存环境、商业服务等配套设施以及住宅开发量、绿地率、容积率等各项比较具体的技术经济指标,从而说明房地产开发对改善居民居住环境的重要作用。 　　1 房地产行业特性概述 　　1.1 公司的一般特性 　　商品住宅具有普通商品的一般特性,这就决定了作为商品住宅生产者的房地产公司具有一般商品生产企业的特点及功能,同样也应当具备生产、销售、财务等系统及合理的管理体系、严谨的控制体系,来支撑起公司的主体框架,完成企业的基本职能,但是房地产业的要素中起更大作用的是土地、资金和市场需求。当然市场需求是所有商品是否有生命力的最根本依据,如果没有市场需求,那无论什么产品其作为商品的属性都不完整,以下分析是以有市场需求为前提进行的。 　　1.2 公司对土地的依赖性 　　因公司产品固有的固定性、单件性、地域性及消费的一次性等特点,使得房地产公司具有对土地资源及储备量多少的依赖性。土地资源的不可再生性、稀缺性、不可替代性,决定了公司只有占有一定数量的土地资源,拥有一定的土地储备量,才可能拥有持续发展的必要条件。现在国家调整土地政策,所有土地的出让必须经过规定的程序,按挂牌、招标或拍卖的方式进行。土地市场的压缩性规范化,使得地产开发商对好地块追逐的激烈程度增加,土地的交易成本也加大。这对大型的、有实力的开发商将更加有利,而小开发商的生存空间会缩小,土地市场的规范化也将使房地产业产生马太效应,大房地产开发企业越做越大,小开发商则举步维艰。 　　1.3 房地产具有保值和增值性 　　房地产是相对稀缺的,而随着社会的发展、人口的增加和经济的繁荣,对房地产的需求日益增长。房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势是不断上涨的,而且其上涨幅度通常大于或等于一般物价上涨幅度。因而,在一般情况下,拥有房地产不仅能够有效地保值,而且能够获得增值。从这一角度来说,房地产具有资本品和消费品的双重属性,在其使用过程中能有效避免通货膨胀的影响,甚至使所有者获得增值收益。 　　2 房地产发展与改善居民环境 　　2.1 趋向:突破――调控――健康持续发展 　　房地产业是经久未衰的传统产业,在市场经济中占有重要地位。发达国家的房地产业约占总产值20%以上。由于房地产业在国民经济中具有先导性和基础性,有时会随经济起落有所波动,但大趋势总是跟经济的发展、国土的开发和社会的进步一致的,是朝前发展的。 　　中国房地产业正在向市场经济转轨,在出让土地和商品房市场上有所突破;2009年随经济高速度发展,出现了突飞猛进的局面,全年完成732亿投资,全国城镇新建住房1.6亿m2,这是加快改革开放的必然结果。但这仅仅是开了一个头,当前中国城市人均住房不过6.7 m2,全国房地产值还只占生产总值的2.3%只有发达国家的1/10,发展的前景是十分广阔的。最近香港《南华早报》预测:“尽管大陆经济降温,但房地产业前景令人乐观”,这不是没有道理的。 　　在社会主义市场经济的条件下,政府能够有效调控房地产业,通过加强管理兴利除异,充分发挥房地产业繁荣经济、改善环境、造福人民的功能;走上能与社会经济和建设环境协调、稳定、持续发展的道路。当前政府宏观调控取得的初步成功,可以说明这一点。 　　2.2 问题 　　(1)土地供应过量,拉低了地价。据调查统计,例如房地产开发商手中现有的土地约0.133 4 hm2,可开发建设商品房200多万m2。政府4~5年不供地,这部分开发商不愁供地难,不怕地价涨,年年搞开发,年年都有房卖。这种状况下,政府失去了土地的调控作用。 　　(2)二级市场不活,阻碍了流转。按照市场规律,商品房销售稳步增长的情况下,存量市场也应随着升温。但当前市场运行出现反常,商品房销售增长,二手房交易反而下降。原因有许多方面,最主要是转、受双方积极性不高,对税费政策不明确,感到无税费政策优惠;还有中介市场发育不完备,部分企业中介行为不规范,存在管理不到位、从业人员素质低、服务跟