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浅谈小产权房 法律规制 　　当前房地产业的发展已引起全社会的空前关注,飞速高涨的房价与群众的经济受能力之间产生了巨大的矛盾。由于大部分居民没有经济能力承受居高的房价, 由此“小产权房”应运而生，虽然其出现满足了人们的住房需求，但由于它的地位无法得到现行法律的承认。因此，“小产权房”成为亟需解决的问题。?? 　　一、小产权房的界定及产生原因?? 　　小产权房是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章，以证明其权属。?? 　　目前“小产权房”已经成为我国房产体系中一种占比例很大的房产权利类型。其产生的原因有以下几点：?? 　　(一)政府管制的缺失?? 　　我国在改革之初，就存在小产权房，政府也早就出台了相关的法律法规予以规制，但近十年来，在我国住房私有化改革进程中，政府管制的重心移向对城市房地产行业的控制上，忽视了对农村住房问题的监管。政府对房地产的管制失控以及城市房价的持续上涨，一方面，使得一些房地产开发商不得不转移阵地，另寻出路；另一方面，城市居民对政府管制住房问题的能力失去信心,自发地转向周边的郊区和农村去购买住房。由此可见政府监管职责的缺位，是导致了小产权房大量出现的重要原因，主要表现在：一是政府监管不力，土地管理部门未能从源头上扼制住这种畸形产权房子的出笼；二是处罚不力，大量小产权房进人市场后，相关部门未能采取有效措施，加大对开发商的处罚力度。?? 　　(二)城乡二元土地制度?? 　　我国实行的是城乡二元土地制度，土地所有制形式分为国有和集体所有两种。集体所有的土地是指农村的土地，这类土地作为农业用地，不允许作为商业用地、工业用地、大规模建设商品房或者工业厂房，农民需要自建住房也只能依法申请有限的宅基地。集体土地必须通过一定的法律程序转化为国有土地，才能进行商业或者工业开发，从而上市交易。即农村土地及其建筑只能局限在农村范围内，内部交易流转是可以的，走出农村这片领域，则是不合法的。而小产权房实则是把国家限制流转的农村集体所有土地以住房的形式出售流转，占领房地产市场，打破房地产市场房源一元化秩序，如果全国实行的是土地一元化管理，则不存在农村土地和国有土地之分，也不会出现小产权房“身份争议” 问题。?? 　　(三)法律规范的不足?? 　　对于小产权房的合法性我国相关法律法规的界定是不合理的，有违背公平正义的法理精神和宪政精神,应该重新界定小产权房的合法性。“小产权房目前在中国只是处于法律灰色地带、模糊地带，并不是完全违法，只是没有一个明确的法律地位。”我国正处于社会经济的转型时期和法治的建立和完善时期，因为法律自身的局限性和滞后性，难免出现新旧法律之间的冲突和漏洞问题，又常伴有法律与社会经济发展脱节的现象，在这种背景之下，一部分人钻法律空子，另一部分人则法律观念薄弱，都把小产权房这个问题推上了解剖台。?? 　　(四)房地产业的畸形发展?? 　　我国实行住房商品化改革以来，由于政府对房地产市场宏观调控的失控，导致房地产市场畸形发展,房价一路飙升，城市住房结构失衡，导致大部分人对城市住房望楼兴叹，城市住房问题日益严峻，而我国城市住房保障制度相对滞后，迫使一些低收人家庭不得不转向城市边缘地带去寻找住房。而小产权房大多是由村、镇自己开发，不存在土地出让金、土地征用费、耕地占用税等成本，而且不需要缴纳相关的房地产开发的各项税费，其平均价格只有商品房30%-40%， 低廉的价格是导致购房者对小产权房趋之若鹜的最主要原因。?? 　　二、完善“小产权房”的法律对策?? 　　小产权房现象的根源在于我国目前的城乡二元土地制度，其政策未尽合理，已严重落后于时代发展的要求。因此，必须对我国土地管理法律制度实行改革，构建与市场经济相适应的土地法律制度。?? 　　 (一)建立以《物权法》为核心的土地权利制度?? 　　 我国的土地制度是以《土地管理法》为核心建立的，这样的制度安排，对土地资源的行政管理，必然是大于对土地权利的尊重，因此出现种种弊端。在《民法通则》中对集体土地所有权的保护也是少之又少的，仅在第74 条第3 款规定了集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。而对于集体土地所有权的内容和行使及司法救济都没有涉及。集体土地所有权作为一种财产性权利必然要求法律制度给予其相应的财产性安排，以发挥出它的财产作用。?? 　　因此，一方面，物权法要体现出集体土地所有权的财产特点，对集体土地所有权的确认、登记、集体土地所有权的行使保护、争议的解决都应作出明确规定。另一方面，物权法应当适度允许集体