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浅谈营改增对房产租赁业务影响 　　摘要：2016年5月1日全面实施“营改增”，对房地产租赁企业的经营产生了一定的影响，房产租赁企业只有充分掌握“营改增”相关的税收政策，才能采取合理的措施减轻企业的税负。基于以上认识，本文对房地产租赁业务受“营改增”的影响展开分析。 　　关键词：“营改增”；“房产租赁业务”；“影响” 　　一、房产租赁企业的业务范围 　　租赁、仓储、物业管理等都属于房产租赁企业所涉及的业务，2016年5月1日，国务院决定将“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，因此房产租赁企业需要及时掌握相关税收政策，在此基础上及时做出相应的业务调整和创新税务筹划方法。 　　二、租赁业务 　　（一）一般纳税人对于2015年4月30日前取得的不动产可以选择简易计税或者一般计税方法，出租其2016年5月1日后取得的不动产，只适用一般计税方法。①如果选择简易计税方法，那么税负总体较营改增前是下降的，缴纳营业税的税负是5%，而缴纳增值税的税负是4.76%。②如果选用一般计税方法，应纳增值税是当期销项税减去当期可抵扣进项税。例：甲企业2016年5月8日购入一幢写字楼用于出租，含税价117万元，其中进项税17万元并取得增值税专用发票。2016年收到租金收入8万元，2017年收到租金收入12万元，假设只考虑该笔业务，应纳增值税情况：2016应纳增值税=8/（1+11%）*11%?C17*60%= ?C9.41（万元），2016年留底税为9.41万元，2017年应纳增值税=12/（1+11%）*11%?C17*40%?C9.41= ?C15.02（万元），2017年留底税为15.02万元。营改增之前应纳营业税情况：2016年应纳营业税=8*5%=0.4（万元），2017年应纳营业税=12*5%=0.6（万元），通过以上数据对比，2016年5月1日之后购入不动产用于出租的一般纳税人，适用一般计税方法缴纳增值税与营改增前缴纳营业税相比，增值税属于价外税，是对法定增值额纳税，租售比不高的情况下，投资的前几年都是不用缴纳增值税的，而营业税是价内税，以收到的全部价款计税，不管你的租售比如何，只要有租金收入就要缴纳营业税。所以增值税解决了营业税重复征税的问题，更有利于调动投资者的积极性，更有利于产业结构调整和现代服务业的发展。 　　（二）租赁挂靠业务 　　房屋租赁企业以挂靠方式经营、如何确定挂靠人还是被挂靠人为纳税义务人的问题：例：甲公司以挂靠方式出租写字楼给乙公司，乙公司以甲公司名义对外经营，并由甲公司承担相关法律责任，这种情况下，甲公司为纳税义务人，除以上情况以外的挂靠经营租赁都应是乙公司为纳税义务人。 　　（三）租赁转租行为 　　如何确定租赁转租的计税方法，关键点看转租人租入不动产的时间点，是在4月30日之前租入，还是5月1日之后租入。 　　例：甲公司为增值税一般纳税人，2016年4月29日租入的办公楼一幢，于2016年5月3日转租给乙公司，对于甲公司的转租可以选择简易征税办法。 　　丙公司为增值税一般纳税人，2016年5月2日租入办公用房500平米，于2016年5月28日转租给乙公司，对于丙公司的转租只能按照一般计税办法征税。 　　三、仓储业务 　　仓储业务属于物流辅助业务，纳入现代服务业，2013年8月1日已实行营改增，小规模纳税人按照简易计税方法计税即可，既增值税率为应税服务销售额的3%，一般纳税人按照一般计税方法计税，按应税服务销售额的6%进行纳税。 　　四、物业管理业务 　　物业管理业务“营改增”后，小规模纳税人按应税服务销售额的3%纳税，一般纳税人按应税服务销售额的6%进行纳税。 　　（一）对物业管理公司（一般纳税人）来说，销项税税率为6%，这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对税收负担的影响，还需结合企业实际情况加以分析。例：A公司一年收取物业服务费1000万元：若进项税额为6.6万元时，应缴纳的增值税额为50万元，与“营改增”前交5%的营业税50万元相比相等，若进项税额6.6万元，为10万元时，缴纳的增值税额为46.6万元，小于应缴纳的营业税额50万元，则“营改增”后企业的税负额将下降。同理，若进项税额6.6万元时，“营改增”后企业的税负额将上升。 　　（二）物业管理公司（小规模纳税人），增值税征收率为3%，这与原按5%的税率征收营业税相比，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。 　　五、房屋租赁、转让、销售土地上的机器设备时计税方法 　　房屋租赁企业在转让厂房土地同时，一并销售附着在厂房或