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浅谈营改增对房地产企业影响及应对措施 　　摘要：当前房地产开发涉及的设计服务、广告服务及鉴证咨询服务业已实行“营改增”。但房地产开发过程中涉及的土地、建筑安装、装修装饰、工程绿化、财务费用等成本费用项目所属行业的“营改增”政策尚未最终落地，上述成本费用能否抵扣进项税额有待确定。文章结合正在试行的“营改增”税收政策，分析“营改增”对房地产企业的影响，并提出房地产企业应对“营改增”的措施。 　　关键词：房地产企业；营改增；影响；应对措施 　　在我国现行的税制体系中，增值税主要适用于第二产业，以制造业为主。营业税主要适用于第三产业，以服务业为主。当前，在整个社会都致力于转变经济发展方式，通过发展服务业来改变产业结构、实现向以服务经济为主转变的大目标。国家实行“营改增”是为了结构性减税，从目前实行“营改增”的行业来看，对于大多数企业来说普遍降低税负，随着营改增的全面实施，长远来看税负都将会降低。营改增的目标是建立一套对所有行业、所有交易行为不偏不倚的税制，这才是公平的制度。 　　一、“营改增”概述 　　增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。营业税改征增值税既然称为改革，就是把原来税法中合理的、有效的部分保留下来，把其中不合理、不利于经济发展的部分加以改进，以适应新常态下的客观经济发展需要。“营改增”有利于市场细化和分工协作不受税制影响，同时也有利于完善和延伸第二、三产业增值税抵扣链条，促进第二、三产业融合发展。2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发“营改增”试点方案，从2012年1月1日起，率先在上海对交通运输业和部分现代服务业开展“营改增”试点，至此，货物劳务税收制度的改革拉开序幕。近两年来财政部、国家税务总局又陆续出台了一系列“营改增”文件。随着“营改增”试点工作的深入推进，房地产及建筑相关行业“营改增”税制改革已是大势所趋，势在必行。 　　二、“营改增”对房地产企业的影响 　　（一）对企业税负的影响 　　当前房地产企业取得售房款，根据营业税暂行条例的规定，按销售不动产营业税率为5%计征缴纳营业税。“营改增”之后，房地产行业将纳入增值税的征税范围。增值税应纳税额为当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额，也就是说增值税只对各个流通环节中新增的价值征收。增值税纳税人的税负很大程度上取决于进项税额，假设“营改增”后房地产企业销售不动产的增值税税率为11%，应税收入为X，可抵扣成本占有应税收入的比例为Y，“营改增”后，则有： 　　应纳增值税=销项税额-进项税额 　　=X/（1+11%）*11%-X/（1+11%）*Y*11% 　　=0.099*X*（1-Y） 　　税负率=应纳增值税/应税收入=0.099*（1-Y） 　　若应缴纳的增值税等于原来税制下应缴纳的营业税，即：0.099*X*（1-Y）=X*5%，则增值税和营业税税负率相同的临界点为：Y=0.495。即当房地产企业可抵扣成本占应税收入的比例为49.5%时（临界点），增值税税负率是5%，同营业税税负率一致。 　　根据上述公式，进一步计算不同可抵扣成本占有应税收入比例所对应的增值税税负率可知，当可抵扣成本占收入比例小于49.5%时增值税税负率高于营业税，而当可抵扣成本占收入比例大于49.5%时，增值税税负率反而小于营业税税负率。 　　（二）对企业现金流量的影响 　　增值税是价外费用，增值税当期应纳税额=当期销项-当期进项，“营改增”后，房地产企业开发前期发生招拍挂取得土地成本、规划设计费、工程施工费等能够取得大额进项税额，但该部分税款是在“营改增”之前发生的成本属于企业额外承担的。虽然能够抵扣企业取得预售证后进行房产销售，取得的售房款根据增值税税率计算的销项税额，企业预售阶段的一定期间内将不需要缴纳增值税税款，但在当前金融信贷政策及市场环境影响下，房地产企业资金紧张，开发前期额外承担大额进项税金成本，使得企业现金流出增加，这将成为房地产企业面临的大挑战。 　　（三）对企业税务管理的影响 　　营改增后，房地产企业增值税的征税地点有以下两种选择：1.房地产企业的机构所在地。大型房地产企业，各地均有开发项目，如将纳税申报统一在法人机构所在地进行，申报期内各地项目提交报表的调整合并处理是一项庞大而艰巨的工作；与此同时，在机构所在地申报，项目当地的税务机关无法及时掌握项目开发进展情况，加大当地税务机关的监管难度。2.房地产项目所在地。在各个项目所在地进行纳税申报，虽然当地税务机关能够准确掌握项目的开发进度、款项拨付等情况，便于税务机关监管，机构所在地的财务人员的工作量相对减轻。但会出现个别项目进项税很大，个别项目销项税很大，应着重考虑该如何解