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用财产经济学理论分析小产权房何去何从 　　摘要：众所周知，在我国农村，土地是农村集体所有。然而随着城乡一体化和房地产业的发展，有越来越多的人到农村购买没有产权的建立在农村集体所有制上的房子，由此产生了很多问题。比如滥用耕地，产权不清引起各种矛盾。本文利用财产的经济学理论，将注意力集中于不同权力约束如何形成一种激励安排，使得资源使用更有效益。通过分析政府在小产权房交易中所起得作用，提出通过法律规制小产权房发展的建议，在产权清晰，政府“润滑”时，属于农民所有的城郊农村集体所有的宅基地上的小产权房和对住房有需求的中低收入者进行交易，可以大大降低交易成本。但是政府必须制定完整的制度和程序，农民必须在国家的合理规划范围内进行开发，并且向政府缴纳相关税费。严禁自行开发建设，严格控制耕地面积。这样可以使得土地资源得到最有效的利用。 　　关键词：小产权房；政府；作用；法律；规制；建议 　　 　　1　小产权房问题的产生 　　 　　从紧从严的土地调控注定成为今年房地产行业的主题。国务院办公厅一月八日下发通知强调，要严格控制农村集体建设用地规模，严禁以各种名义擅自扩大农村集体建设用地规模。并且，通知明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。 　　此前，没有一部法律规定，小产权房是合法的，但也没有规定是非法的。同时，对于农村集体建设用地的扭转方式一直没有规定。在这种情况下，小产权房成了灰色地带。小产权房经过多年发展，在城区房价攀高的情况下，城郊的小产权房甚至成为一批中低收入家庭的流行选择，然而，当国土部门反复宣示小产权房绝对不合法时，小产权房依旧存在市场，而已形成规模的小产权房，既涉及到村民集体利益，又涉及到普通消费者的利益，强行拆除势必影响社会稳定。因此，如何使小产权房合理纳入市场体系，并且妥善解决已形成规模的小产权房已经成为全国难以破解又必须破解之题。本文将通过利用财产的经济理论，来阐述这一问题的解决方式。 　　2　何谓小产权房 　　事实上，法律上根本就没有小产权房这个概念。所谓???小产权房事一些村集体组织或者开发商打着新农村建设的名义出售在集体土地上建设的房子。目前的小产权房分两种情况，一种是在集体建设用得上建设的，而事实上，在集体建设用地上即通常所说的宅基地上建成的房子；另一种是在集体企业用地上或者占用耕地违法建设的。这些小产权房通常地处城郊，实际上是乡镇乃至村委会在集体土地上开发，没有国家产权证的“集体房”。由于不用缴纳土地出让金和其他税费，成本大大减少，售价“水落船低”。显然，小产权实际上是没产权。由此可见，小产权房是建立在农村集体土地所有制土地上的。 　　3　如何解决小产权房问题 　　小产权房成为全社会关注的问题，主管部门采取什么严厉措施杜绝出现新的小产权房，避免助长顶风违法、进一步恶化形成无法收拾的烂摊子。村民在集体土地上是否可以建房，相关法律没有明令禁止。如果允许建设，带来的不仅是规划问题，并且不可避免的流入“不要名分有个窝住”的城市中低收入家庭。购买小产权房的市民往往会有法不责众的赌的心态，用预期利益赌国家的政策动向改变，赌国家的政策执行力。该如何解决小产权房问题?在以下的分析中我们将注意力集中于不同权力约束如何形成一种种激励安排，使得资源使用更有效益。 　　3，1用财产的经济学理论分析政府在小产权房交易中所起的作用 　　按照财产的经济理论，效率要求竞争性和能够排他性的产品应该被私人占有，而非竞争性和无法排他的产品应该由较大的群体，如政府来控制。那么建立在城郊农村土地集体所有制的宅基地上的小产权房又没有排他性和竞争性呢?当然有。一个小产权房只能被一个所有者占有；而当一个产权房被一个所有者占有，其他人就无法再占有这个小产权房，所以小产权房在消费上既有排他性又有竞争性。而我们的理论又告诉我们，效率要求每一个私人物品应该由对其评价最高的一方使用和消费。在一个自由的市场上交换直到每个物品被对其评价最高的人持有。这样法律可以通过清晰的界定小产权房的产权来降低交易成本，从而能够获得小产权房这一资源的有效配置。一旦政府承认小产权房的合法性，小产权房的所有者能够排斥其他人的使用或者消费其产权，除非得到所有者的允许。所有者的这种排他权利为小产权房的消费和使用提供了进入自由较换的保证，从而促进了小产权房的有效利用。同样我们知道私人物品的公共所有一般会导致配置上的扭曲。这种扭曲是指被公共所有的私人物品是由那些对他评价不是最高的人使用和消费。小产权房的现状正是如此，虽然农村宅基地归农村集体所有，而建立在农村集体所有的宅基地上的小产权房的产权并不属于农民集体所有。因为政府出台的政策限制了农民对小产权房自由处置的权利，将小产权房牢牢的限制在农民身上，从而阻止了交易的发生，不能将小产权房这一资源提供交易从对其评价