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物业管理企业风险因素分析 　　（武汉大学经济与管理学院 湖北?武汉 430072） 　　摘 要 作为整个物业（资产）管理的大环境所带来的风险，笔者可以引用经济学中“系统风险”这个概念来诠释此类风险，也就是说这种风险是不可分散风险，是不能够通过人为手段消减的，无论是大型公司还是中小型企业都是无法避免的。然而再进一步研究的过程中，竟然发现这类风险对于大型物业管理公司和中小型物业管理企业来说却又是不一样的，原因竟是由于大型物业管理公司能涉及到更多的资本运营领域，所以能够很好地冲抵由狭义的“物业管理”所带来的“系统风险”，而一般仅从事于狭义上的“物业管理”的中小型企业却往往不堪一击。 　　关键词 物业（资产）管理 风险 政府 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 　　1物业管理中的风险因素界定 　　在找出风险源之后，笔者将物业（资产）管理中主要的风险因素划分为人、经济、物品三大部分。除此之外，笔者还从企业生存整体环境这个总体的大方向上对物业（资产）管理中存在的风险因素进行了浅显易懂的分析与阐述，并就一些具体的问题提出了专业的看法、见解和政策建议。 　　1.1人的因素 　　1.1.1企业内部工作人员所带来的风险 　　首先从物业服务企业内部的人员说起，我国物业管理行业起步较晚，因此政府相关部门对物业管理专业人才的培养关注度不够，培训机构的设置也很晚，直到2005年11月16日，国家人事部和建设部才制定和颁布了《物业管理师制度暂行规定》《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》，将物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。这距80年代初我国引进物业管理已经有20余年了，发展速度有点缓慢。 　　正是因为行业的发展滞后于经济的飞速发展，导致当前我国物业管理企业普遍存在着员工素质参差不齐的现象。人才是企业最为重要的资源，尤其作为劳动密集型行业的物业管理企业，人才是企业最核心的价值所在同时也是企业最核心的竞争力。企业中员工的个人行为不仅仅代表他自己的个人素养，更是代表着企业的外部形象和品牌地位。因此，员工对业主和客户的态度、言行举止以及对他们投诉的反应，都会在一定层面上给企业的经营带来风险，另一点就是企业员工的流失率，控制的不好会给企业带来很大的损失，尤其是掌握着企业商业机密的中高层领导的跳槽，有时候给企业带来的很有可能就是灭顶之灾。 　　1.1.2开发商带来的风险 　　我国现行的政策体制决定了房地产的开发脱离日后的物业管理，导致重建设、重销售、轻管理的问题难以在短时间内得到根本的解决。许多项目在规划、设计以及施工阶段没有前期物业的介入，遗留下来很多的问题，常在业主入住之后才会逐渐的暴露出来，直接的后果就是引发了业主们对物业管理企业的不满。而开放商在这个时候早已经拍拍屁股走人了，留下的烂摊子还得由与之毫不相干的物业管理公司收拾。 　　这些遗留问题压根就不应该由物业管理公司负责，但是业主们却并不这样认为，他们往往会这样觉得，既然物业服务企业收了管理费，就应该负责处理所有的事宜，包括因为市场供需改变导致的房价下跌等环境风险所导致的资产损失。 　　与此同时，有很大一部分开发商为了促进销售，追求短期效益，在物业管理方面例如物业管理费等方面对业主做出不切实际的承诺和让步，正是这种鼠目寸光的行为，给后续的物业管理带来了很多本可以避免的困难和风险。 　　1.1.3业主带来的风险 　　业主带来的风险主要是因为业主缺乏理性，导致物业管理企业不得不花费大量的精力用在向业主解释一些原本和自己不相干的问题。就好比在万达菱角湖广场住宅物业参观见习的时候，住宅部经理很生动形象的给笔者讲述了一张纸屑是怎么在业主眼里变成“满地都是垃圾”的故事。 　　正是因为业主们的理念没有与时俱进，使得物业管理企业本就入不敷出的资源更是捉襟见肘，也使得企业没有多余的精力花在更应该投入的地方，例如提高服务质量，增加服务内容。这往往就又给了业主们更多的理由来找物业管理企业的“茬”，从而陷入了一个“业主找茬、企业弥补、花费精力、减少投入、再出纰漏”的死循环。 　　许多小型的物业管理企业就这样深深地陷入了这死循环中，难以在扩大经营项目、增持资本、开拓财源等方面增加投入，最终陷于困境中不能自拔。 　　另一方面是业主们并没有认识到物业管理的价值所在，一般情况下连对于物业费是否要交都持怀疑态度，拖欠物业管理费更是成为他们与“低劣”的物业管理“斗争”的“合理手段”，这无疑是雪上加霜，可见，业主所带来的风险不可谓不烈、不猛！ 　　1.1.4行政主管部门带来的风险 　　物业管理行业之所以会存在目前这样多的问题，政府相关的行政主管部门负有不可推卸的责任。法律法规的不健全、人员培训机构设置的不完善、市场准入门槛过低，使得这个行业的从业