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英国土地登记制度及其对我国启示 　　摘要：英国是土地登记制度开展较早的国家，拥有比较成熟、完备的土地登记体系，土地登记制度形成了自己的特点，我国土地登记制度的完善，核心内容是要把资产转化为资本，有必要借鉴英国土地登记制度的经验，该文指出，我国应突出以产权为核心的土地登记；强化土地登记的技术投入；健全土地登记的运行机制；完善土地登记的法律责任；从而保护土地权利人的合法权益、保障土地市场交易安全， 　　关键词：产权登记；统一登记；登记技术；法律责任 　　中图分类号：D912．3(561)　文献标识码:A　文章编号：1004-0544(2011)03-0144-04 　　 　　世界各国高度重视土地登记制度，国际上通行的土地登记制度有契税登记制、权利登记制和托伦斯登记制，其中权利登记制和托伦斯登记制同属产权登记模式，我国土地登记制度兼具权利登记制和托伦斯登记制的特点，偏重权利登记制；其发展方向是通过土地登记确认土地权属关系，把资产转化为资本，英国采行的是托伦斯登记制，它虽然与权利登记制存在一定差异，但基本精神与权利登记制相同，同为一种产权登记的模式，英国土地登记制度相对成熟而完备，为我国进一步完善土地登记制度提供了有益启示， 　　 　　一、英国土地登记制度及其特点 　　 　　英国通过土地登记不仅彰显了土地的资源价值，而且顺利实现了土地的资本价值， 　　 　　(一)　土地登记是一种产权登记 　　英国从十九世纪中后期就逐步建立起了比较成熟的土地登记制度，2003年lO月13日同时生效的《土地登记法》和《土地登记规则》是其土地登记的基本法律规范，这是对过去法律规则的一个传承，土地登记法律表现出连续性、体系性，符合历史发展的进程，使土地登记更加行之有效， 　　“英国的土地登记是一种产权登记，这种登记要求在土地登记之前，必须参照地图对其产权予以确认，如有必要，还必须去实地勘测其边界线，保有人必须为其产权提供证据以满足土地登记官的要求，”土地登记由国家主持进行全面的不动产资源调查．根据调查的情况进行总登记，并由政府根据登记簿的情况制作权利书状，交付权利人，该权利证书具有证明权利存在的效果，英国土地产权登记的目的在于，面向服务土地市场的交易活动，以简化市场交易过程中律师所承办的各种法律手续，促进土地资源的有效利用， 　　 　　(二)　实行土地统一登记 　　英国负责土地登记事务的机构是于1862年设置的土地登记局，“该机构在行政上隶属于司法部领导．是政府唯一从事土地权属的审查、确认、登记、发证以及办理过户换证的部门，”其下设21个分局，土地登记证书以同一制式的形式颁发，均代表国家土地登记局，英国土地登记局的显著特点是，总局对各分局实行垂直领导，以便登记局的土地登记工作免受其他各级行政机关的政策干预，除此之外，法律规定土地登记局有权依据现实的房地产市场交易情况，调整本年度间土地登记收费标准，并以此来支付系统的年度预算，不难看出，土地登记局的机构设置简单，重视统一管理和提高实效．以土地市场交易服务为主要设立、调整目标， 　　 　　(三)　先进的土地登记技术 　　土地登记信息的公开化、系统化，有利于土地市场产权明晰、保证了交易安全、真实、高效，英国土地登记制度规定，“不论私地还是公地的买卖都必须到土地登记局办理过户、登记、换证手续，否则不受法律保护，同时规定登记局与军用测绘部门配合密切，登记所需的图件，一般由军用测绘部门负责提供，宗地图由业主委托测量师测绘，”土地登记局工作人员总数约为一万两千人，其中测绘专业队伍高达两千人，英国土地登记管理计算机化程度也比较高，土地登记资料可以很便捷的进行公开查询，使土地交易程序简便；有利于缩短交易时间，降低土地交易的成本；也有利于信息公开、共享和公正，可见，英国的土地登记在登记技术方法上有其完备的系统， 　　美国吸收了英国土地登记制度的特点，建立了适合自己情况的一套索引系统，所有权调查人可以利用索引查找所需的土地及其转让文件的卷号和页码，大多数州土地登记机关都建有名字索引系统，包括出让人一受让人索引和受让人一出让人索引，H出让人索引用于寻找已登记的土地转让，受让人索引是通过时间追溯转让源头，土地索引系统可以让调查人在某时间段内找到一宗地的所有交易．政府只提供保存土地登记材料的地方和提供调查人检索土地登记服务， 　　 　　(四)　明确的土地登记法律责任 　　在英国，当土地登记出现错误时，允许修改；造成业主损失的，予以赔偿，赔偿一般采用协商解决，利益受损的一方可向登记总局申诉或向法院起诉，法律规定：当登记错误导致另一业主多用土地，多用土地者不必进行土地补偿，而少获土地者可向登记部门申请赔偿，登记机关负损害赔偿之责，德国是典型的权利登记制国家，但赔偿责任也是明确的，《德国民法典》