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论区分所有权建筑物社区中物业管理企业定位 　　摘要：明确物业管理企业在区分所有权建筑物社区中的定位，对于理顺物业管理企业与建筑物区分所有权人的关系，根本解决物业管理企业与建筑物区分所有权人的矛盾具有重要意义。本文在分析物业管理企业在区分所有权建筑物社区中的正确定位的基础上，探讨了物业管理企业对建筑物区分所有权人的诚信义务。 　　关键词：物业管理企业； 建筑物区分所有权人组织； 诚信义务 　　中图分类号：D922.291.91文献标识码：Ａ 　　 　　建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，推定由各所有人共有。①在区分所有权建筑物社区中，通常都由物业管理企业对区分所有权的建筑物实际进行管理。明确物业管理企业在区分所有权建筑物社区中的定位对于确定物业管理企业与建筑物区分所有权人的关系及权利义务具有重要意义。 　　 　　一、物业管理企业定位的探讨 　　 　　（一）建筑物区分所有权人组织 　　由于相邻关系和共有关系的存在，为维持和谐生活秩序，必须对区分所有的建筑物进行共同管理。为实现这一目的，通常由全体建筑物区分所有权人组成建筑物区分所有权人组织，②对建筑物及其附属设施进行管理。③ 　　建筑物区分所有权人组织内部机构包括意思机构和执行机构。意思机构是建筑物区分所有权人会议，它是建筑物区分所有权人组织的最高权力机构，通常对涉及全体建筑物区分所有权人利益的重大事宜作出决策，包括制定和修改管理规约，选举或聘任执行机构，在聘任的情况下决定其报酬，决定其它机构的设置；批准年度活动方案，包括年度预算，以及建筑物区分所有权人分担费用的方案，批准年度财务报告和工作报告；给与执行机构特别授权，对区分所有建筑物的重大改变做出决策，对区分所有建筑物的重大维修更新做出决策等。建筑物区分所有权人组织执行机构负责执行管理规约以及意思机构的决议，并对区分所有建筑物进行日常管理，包括从事为管理和维护区分所有权建筑物共有财产所需要的活动；在紧急情况下，采取减少共有财产损失的行动，向建筑物区分所有权人收取其应分摊的共同支出和维修基金，以及在必要时采取法律手段强制执行；对维修基金及其它资金进行管理和使用，制作和保存财务账簿，准备和向意思机构汇报年度财务报告，年度活动计划，包括年度预算；召集建筑物区分所有权人会议等。 　　 　　（二）物业管理企业应当定位为建筑物区分所有权人组织的执行机构 　　区分所有权建筑物的管理方式可分为自主管理方式和委托管理方式。自主管理就是由建筑物区分所有权人或建筑物区分所有权人组织自行对区分所有建筑物进行管理。委托管理就是建筑物区分所有权人或建筑物区分所有权人组织委托他人对区分所有的建筑物进行管理。这样，建筑物区分所有权人组织执行机构也就分为两类。在自主管理方式下，建筑物区分所有权人组成的机构作为建筑物区分所有权人组织执行机构；在委托管理的方式下，专业管理人作为建筑物区分所有权人组织执行机构。 　　建筑物区分所有权人组织执行机构由建筑物区分所有权人组成，在美国、我国香港地区，台湾地区等采用这种类型。执行机构通常由建筑物区分所有权人在建筑物区分所有权人年度大会上选举并从建筑物区分所有权人中产生。执行机构拥有广泛的管理权利，对区分所有建筑物的日常管理进行决策。 　　建筑物区分所有权人组织执行机构为专业管理人，德国、法国、瑞士、意大利等国均为这种类型。联合国欧洲经济委员会《转型国家住宅类建筑物区分所有权指南》也建议采用此种类型。④建筑物区分所有权人组成的建筑物区分所有权人组织常设机构，一般没有管理权利，主要是作为建筑物区分所有权人组织意思机构、执行机构以及建筑物区分所有权人之间的沟通桥梁，并监督建筑物区分所有权人组织执行机构的行为，确保其为建筑物区分所有权人的利益服务，是建筑物区分所有权人组织的咨询和监督机构。⑤建筑物区分所有权人组织执行机构为专业管理人的情况下，建筑物区分所有权人组织一般要与专业管理人签订区分所有建筑物管理合同，以发挥建筑物区分所有权人组织管理共有财产的职能。专业管理人依据区分所有建筑物管理合同的规定负责对区分所有建筑物的日常管理。⑥建筑物区分所有权人组织与专业管理人之间是委托代理关系，建筑物区分所有权人会议可以通过决议随时解聘专业管理人。 　　根据我国现行法律法规的规定，建筑物区分所有权人组成的机构――业主委员会是建筑物区分所有权人组织的执行机构。⑦根据这一规定，我国应该是由建筑物区分所有权人组成的机构作为建筑物区分所有权人组织执行机构。但是具体分析我国法律赋予业主委员会的权利：召集建筑物区分所有权人会议，报告区分所有建筑物管理的实施情况；代表建筑物区分所有权人与建筑物区分所有权人会议选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解