解决房屋建筑面积测量问题对策探讨.docVIP

解决房屋建筑面积测量问题对策探讨 　　摘要：房屋面积的测量工作是房地产税费的征收、城镇规划和建设的重要依据，是一项当之无愧的技术性强、要求度高、服务于消费者切身利益的重要工作。本文介绍了房地产测绘的目的和房屋建筑测量面积的内容，探讨了房屋建筑面积测量对策。 　　关键词：房屋建筑面积测量目的内容对策 　　中图分类号：G267 文献标识码：A 文章编号： 　　 　　现在有不少购房人对所购房屋的建筑面积、层高、层次、结构等因素愈加关注。特别是市场民在购买期房时，由于那时候房屋还没有建好，购房合同上注的面积也是预估的面积，所以很多人在买到房子以后，总会感觉到房子的实际面积与当初在图纸上了解的不一致，从而产生许多疑虑。下面，就房屋建筑面积及分摊联系工作中的实际操作再作一番详细的解释。 　　一、房地产测绘的目的 　　房地产测量单位受政府或房屋权利相关当事人的委托从事房地产测量活动。房地产测量主要为委托人或相关人提供所需的图件、数据、资料和相关信息。其目的，第一是为房地产管理包括产权户籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。第二是为城市规划，城市建设（如基础设施、地下管网、通讯线路、环境保护）等提供基础数据和资料。 　　二、房屋建筑测量面积的内容 　　房地产测量包括房地产平面控制测量、房地产调查、房地产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测量、房地产变更测量、房地产成果资料的检查与验收等。 　　在以上诸多内容中，最重要的是房地产调查。这项工作必须做精做细，通过调查弄清哪些是套内面积，哪些是共有面积。哪些共有面积要一栋楼各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元各户按比例分摊，哪些共有面积要一个单元同一层各户按比例分摊，哪些共有面积不能分摊给各产权户等。这样最后测量计算出来的产权面积才能真实、准确、合理，才能保证产权人的合法权益。 　　1、房地产有关面积 　　（1）房屋建筑面积 　　房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、走廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.20 米以上的永久性建筑。 　　（2）房屋产权面积 　　产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由登记部门登记确权认定。 　　（3）房屋套内建筑面积 　　房屋套门范围内由单户产权人占有和使用的建筑面积。含套内阳台面积。 　　（4）房屋共有（公用）建筑面积 　　建筑物内由多户产权人共同占有或共同使用的建筑面积。包括可分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。房屋的滴水檐、与室内不通的飘台、无顶盖的阳台、车棚、库等层高低于2.2 米的建筑都不能计入房地产的建筑面积。 　　2、房地产建筑面积的确定 　　房地产测量，最终的结果是确定一个单位主体房地产的建筑面积，一个单位主体的建筑面积等于房屋的套内建筑面积加上应分摊的共有建筑面积。 　　（1）套内房屋的建筑面积是由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分组成（未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计入房屋套内建筑面积）。 　　（2）可分摊的共有建筑面积一般为：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、门廊、门斗、通道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。 　　三、房屋建筑面积测量对策探讨 　　1、测量精度要求 　　（1）边长测量的精度要求 　　如果房屋面积测量无显著的系统误差，随机误差占主导地位，即边长测量误差与房屋面积误差都服从正态分布，则可推出边长测量的精度标准，不同面积的房屋各级面积精度的限差于（表一）种： 　　 　　（表一） 　　（2）房屋边长、层高多次测量的限差规定 　　多次测量边长、层高结果较差绝对值应满足：|△D|（或|△H|）≤0.005D（或H）（D、H为实测值，小于10米按10米计）。 实测边长与经批准的图纸设计尺寸较差绝对值满足下式要求时，可认为实际房屋边长与设计值相符（其中D为实测边长，以米为单位）:|△D|≤0.03米（D≤10米时）；|△D|≤0.003D （10米＜D≤30米时）；|△D|≤0.10米 （D＞30米时）。 　　（3）面积测量的精度要求 　　由于房屋建筑面积测量的精密度受到不同区域中的经济、技术发展水平以及房屋建筑自身的条件影响限制，当前国家现行的GB/l7986.1―2000国家标准《房产测量规范》中，将对房产建筑的面积精密度划分为三个等级，详（见表二）： 　　 　　（表二） 　　2、建筑面积计算的方法 　　（1）施工设计图房屋面积计算 　　一般来说，对于房屋