人民币汇率和房地产价格关联性实证分析.docVIP

人民币汇率和房地产价格关联性实证分析 　　摘要：通过Granger因果检验，协整检验，误差修正模型分析汇率与房地产价格的关系。实证结果表明汇率为商品房价格的单向Granger原因且有长期均衡关系。同时汇率长短期内均对房地产价格产生反响影响。因此建议房地产投资应适当考虑汇率因素；政策调控应保持货币政策的独立性，防止国外游资在我国房地产市场上的投机行为。 　　关键词：房地产价格 汇率 GDP 城镇居民收入 　　一、前言 　　我国房地产在2005年之后经历了高速发展时期。2005年全国平均商品房价格3168元，首次突破3000元，并持续8年增长。近年来国家出台了各项严格调控政策，2012年底，房地产市场在回落后开始出现回暖。至2013年第一季度，房地产开发房屋销售面积20898万平方米，同比增长37.1%，各线城市房地产市场继续呈现回升态势。 　　2005年7月21日，我国实行以供求关系为基础，参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。2006年1月4日，央行在银行间外汇市场引入了做市商交易制度和询价交易方式。受2008年金融危机的影响，人民币对美元汇率基本保持稳定。因美元继续走弱，2011年3月25日人民币对美元汇率报6.5580，创汇改以来新高。截至2013年5月，人民币实际有效汇率比去年年底升值了5.6%。 　　从国际经验看，人民币汇率与房地产价格存在密切关系。而汇率影响房地产价格的机制，以及汇改后汇率如何影响房地产价格，是否会造成房地产泡沫的破裂，这些都有必要进行实证研究。本文基于汇改后的汇率数据，结合国民生产总值，城镇居民人均收入等因素，分析了汇率对房地产价格的影响程度，为房地产投资和宏观调控提供一些借鉴。 　　二、文献综述 　　汇率对房地产价格的影响：EralD.Benson（1997）研究了加元兑美元的汇率对华盛顿Point Roberts地区（1984-1994）以及Berlingham（1999）房地产价格的影响；Norman G.Milller （1988）研究了日元兑美元汇率与檀香山房价的回归；Joseph B，Lipscomb （2003）以墨西哥房价为研究对象，均得出汇率升值能够不同程度带动房价上涨的结论。 　　房地产价格影响因素：Kim Hiang Liow，Muhammad Faishal Ibrahim，Qiong Huang（2005）提出影响房价的因素有GDP，利率，汇率，不可预期通货膨胀率，工业产值增长率，货币供应量，并且通过实证表明汇率对房价的影响最小。 　　投资组合与房地产的关系：Hoesli，Lekander，Witkiewiez（2001）提出将房地产进行多元化投资组合，能获得较高回报率。Kwane Addae-Dapaah，HweeL.Loh（2005）研究了中国等新兴国家1990-1999年间房地产市场状况，发现加入汇率后的资产收益率大小，取决于两者相对值，且在新兴国家进行房地产投资组合能获得更高投资回报。Matthias Thomas，Steohen L.Lee（2006）认为由于存在汇率波动风险，外国投资者所获得的投资收益率很可能会受到削弱。 　　汇率与房地产价格相关性理论分析：尹伯成（2005）认为因政府调控，人民币升值导致各类人民币计算的成本和费用上升，抑制了境外人士对房产的需求，因此汇率变动无助房价上升。王爱俭，沈庆劼（2007）提出在人民币被低估且对外升值的情况下，汇率能够影响房地产市场的供给和需求。王先柱（2009）提出汇率对房价具有单向持续性影响。 　　汇率与房地产价格传递效应实证分析：陈六傅、刘厚俊（2007）利用VAR模型分析出人民币有效汇率对我国进出口价格和消费者价格影响程度低，且作用大小与物价指数相关。毕玉江，朱钟棣（2006）研究表明汇率变动对国内消费者价格的传递不完全且存在时滞。消费者价格对汇率变动的弹性低于进口价格对人民币汇率的弹性。吕剑（2007）总结出长期而言，人民币汇率显著影响国内物价水平，且CPI、PPI、RPI对汇率变动弹性、修正功能依次递减，短期而言，汇率变动对CPI和RPI是持续增加的传递效应。惠晓峰（2003）通过一步向前预测的滚动算法和递归算法，证明人民币汇率波动在明显的自相关性和异方差性。施建淮、傅雄广（2008）总结出汇率对不同消费品价格的传递效率存在差异。邓永亮（2010）通过EGARCH模型，VAR模型和协整分析证实了汇率和房价间存在正反馈效应。 　　三、理论与方法 　　汇率，是两种不同货币之间的兑换比率。人民币汇率与房地产价格之间的关系，主要观点有无关联效应，关联不确定。无关联效应指汇率与房地产价格之间不存在相关性，适用于封闭型经济或者房地产市场对外封闭情况。关联不确定性是指汇率与房地产价格不