陕西房地产业发展三十年回顾和思考.docVIP

陕西房地产业发展三十年回顾和思考 　　摘 要：陕西房地产业发展迄今已近三十年。值改革开放三十周年之际，对陕西房地产业的发展历程进行回顾，并由此为其可持续发展提供对策，是解决陕西民众“住房难”问题、降低通货膨胀风险的一项重要任务。 　　关键词：陕西房地产业；发展历程；宏观调控；思考对策 　　中图分类号：F127　文献标识码：A　文章编号：(2008)03-0041-05 　　 　　陕西的房地产业发展，若从西安市南关地区1982年将十幢新建高层住宅楼全部向市民出售算起，已历时近三十年!当时，一套住房的售价虽为四千元，但已是众多购房者的一生积蓄。记得这一消息其时曾引起极大的轰动，彻底改变了陕人住房靠公家的观念。如今，随着国家住房制度的深入改革，陕西城镇居民的住房条件已得到了巨大改善，各种规格的商住楼在全省如雨后春笋般拔地而起，“居者有其房”的宏伟目标正逐步实现。从GDP考量，陕西房地产业也已成为支撑陕西本地经济的一大支柱产业。然而，值陕西改革开放三十周年之际，当我们庆祝陕西房地产业发展所取得的辉煌成就时，又必须重视当今陕西房地产业发展中存在的问题。 　　为使陕西房地产业能更顺利地向前发展，有必要先对陕西房地产业的发展历程进行回顾。 　　自1978年改革开放以来，百废待兴。因“文化大革命”城镇住房建设长期“欠账”的问题，也日益突出。记得解决住房问题曾成为落实党的干部政策和知识分子政策的一项重要内容。随着经济体制改革的深入，经由对社会主义本质属性的深刻辩论，土地制度改革也率先在深圳启航。从分房福利化到住房市场化，市人由依赖分房到筹资买房，国家住房制度发生了根本性的变革。陕西的房地产业，从西安首先起步，一路艰难前行，迄今已蔚为壮观。前两年有资料称，仅西安市如今各种大大小小的房地产公司就已达六百家。从西安城墙上放眼四望，东、南、西、北四郊已成为参天高楼的“塔林”。据西安市2009年住宅建设计划，西安市2009年开工建设的住宅总面积将超过1000万平方米，是西安历史上最大规模的年度住宅开发量。建成后，以户均建筑面积为100平方米计算，也至少可满足10万户家庭的居住需求。如此建筑规模，反映了陕西房地产业的强大开发实力。 　　从陕西的楼市价格来看，目前在全国属中等水平。以省会西安为例，大致低档住宅为每平方米三千元，中档住宅为每平方米四千元，高档住宅为每平方米五千至七千元。据西安房地产信息网公布的2008年第15周西安市楼市行情，该周各城区普通住宅成交均价为：城东区每平米3854元，城南区每平米4932元，城西区每平米3784元，城北区每平米3847元，城内区每平米6221元，高新区每平米5014元，全市每平米均价4212元。有众多陕西房地产业人士因此宣称，陕西房价“始终处于低谷”，“没有泡沫”，近期陕西的房价仍应是“稳中有升”。然而，不要忘记陕西居民的收入水平在全国也仅属中等水平。近年来，“住房难”的问题在陕西也同样显现!为何陕西民众对此现象会感到不满意?我们只有从当前陕西房地产业的状况去考察。 　　地价上涨推动房价加速上涨。有专家形象比喻说，地价之于房价，犹如“面粉”之于“馒头”。“面粉”频涨不已，“馒头”焉能不贵!近年来，上海、杭州、南京等东南城市“地王”频出，地价飞涨。这种现象在陕西也并非罕见。例如，延安市宝塔区2007年6月就创出过一个将5.4亩土地拍得5590万元的“天价”，成为陕西的新“地王”。报载，2007年7月，宝塔区土地收购储备中心举行国有土地使用权拍卖大会，位于马家湾开发小区的一宗5.423亩国有土地，以每亩1030余万元土地出让金的天价成交。据悉，这是延安市乃至陕西国有土地亩均最高地价。拍卖的该宗地位于宝塔区马家湾开发小区1区块，总面积3615.3平方米，折合5.423亩，使用年限为70年，规划建筑面积为38676.47平方米。拍卖会上5家竟买公司经过激烈的竞争，最后延安治平国园房地产开发有限公司以5590万元的价格获得该宗地的使用权。该宗土地的拍卖成功，也创下了延安市乃至陕西亩均地价的历史性记录。如按容积率来计算，仅该地块的楼面地价就已达每平方米1445元。再从西安市的情况来考察。近年来，西安市的地价一路飙升，早已从每亩几十万元升至百万乃至数百万元。例如，上海第一大房地产公司绿地集团和香港和记黄埔在西安“拿地”时，就都曾有一次投资数十亿元的大手笔。 　　经济适用房政策落实缺位。经济适用房是国家针对中低收入家庭所建造的社会保障房，建筑面积通常为60至80平方米的中小户型。由于经济适用房用地属于行政划拨，相关费用减半征收，因而政府在其建造中减免了巨额土地费用和配套建设税费，并要求其利润率必须严格控制在开发成本的3％以内。但是，这样一项体现在住房建设领域中的亲民政策，长期以来却一直难以落实到位。首先，是数量