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试析房地产会计成本核算和管控 　　【摘 要】针对房地产市场的调控政策的不断出台与变化，使房地产行业面临不确定因素增加，加大了企业的经营风险。房地产企业要想实现企业发展目标、获得经营利润，在成本支出上必须注重会计成本核算，对成本实施动态化管控。本文分析了房地产行业会计成本核算与管控过程中普遍存在的问题，并在此基础上针对性的提出应对措施，以期为房地产提高成本核算与管控水平、提高经营绩效发挥借鉴作用。 　　【关键词】房地产；成本核算与管控；动态管理 　　一、房地产企业成本核算与管控在企业发展中的重要作用 　　近年来，由于国家层面提倡各地政府针对房地产行业因城施策，各地方政府层面限购、限售、限价、限贷、租赁住房的推出等调控政策变化，使房地产行业面临项目销售周期拉长、投资不确定因素增加、运营风险加大，项目资本金占用延长，严重考验企业资金实力。在未来房地产企业要想实现企业发展目标、获得经营利润，在成本支出上必须注重会计成本核算，严格管控成本，地产行业财务管理人员更要由核算型财务向管理型财务转变。 　　1.加强企业成本核算与管控助力企业增加经济效益 　　房地产行业属于典型的资金密集型行业，在实际开发过程中需要投入大量资金，不仅如此，房地产项目建设周期、销售回款周期比较长，导致房地产企业承受的经营风险比较高。因此，需要在房地产项目开发过程中加强成本控制力度，反映在企业财务管理角度就要强化财务会计的成本核算与成本管控，落实好会计的核算与管理监督职能，保障企业经济效益的实现。 　　2.加强企业成本核算与管控助力企业实现发展战略 　　房地产企业根据企业会计制度等相关规定及地产行业项目开发实际情况，设计科学、合理的会计成本核算体系，能形成企业项目开发历史成本库，能建立起企业自身详尽的成本信息资料，能为公司后续项目投资决策提供详细的、可借鉴的成本信息，助力企业投资决策。项目进入开发建设不同阶段，历史成本库在企业进行成本管控过程中能提供可供参照成本信息，更好的帮助企业实现成本管控。所以房地产企业财务管理人员在工作中要强化企业会计成本核算与管控，建立并认真落实好会计成本核算与管控体系，对于实现企业发展战略有重要意义。 　　二、房地产企业会计成本核算与管控中遇到的主要问题 　　1.会计成本核算归集对象不确定 　　房地产企业财务人员只有先确定成本归集对象，才能保证会计成本核算顺利进行。在房企实际工作中，核算对象的确定通常比较复杂，例如地产项目一般为土地整片开发、工程分期进行施工，户型或产品涉及种类多，还会存在边拆迁、边设计、边施工的“三边”乃至“四边”、“五边”工程等等。会计成本核算工作在项目分期、产品成本归集上往往会存在划分不是过细就是?^粗，同时财务核算人员还存在一定的主观随意的行为。如果核算对象划分过细，会计成本核算方面工作量会大幅增加；如果核算对象划分过粗，则会造成会计核算成本与工程等业务部门成本口径不统一，实际成本很难在会计核算中反映，不利于企业成本管控，不利于会计监督，也不利于公司后期项目历史成本库中相关成本信息的形成，也就更加不能为公司以后项目决策提供可借鉴成本信息。 　　2.会计成本费用归集与分配不规范 　　房企在项目开发过程中发生的建安费用的归集路径非常清晰，可直接计入相应归集对象的开发成本。但涉及到的土地费用、基础设施建设费、公共设施建设费等方面，会计准则方面没有准确界定或存在分配方法。因为项目情况不一、掌握尺度不一、分配基数不准确、不同分配方法多次转换等原因，会产生成本费用归集、分配不规范，随意性强的现象，最后导致会计成本核算数据失真，成本管控工作失效。 　　3.会计成本核算与企业成本管控脱节 　　因企业未进行信息化管理或未建立相关管理制度等原因在进行会计成本核算明细科目设置时存在与集团内其他项目成本核算体系间缺乏横向联系，导致会计核算数据无法进行集团内部横向比较，成本管控工作无法有效开展；在核算项目设置时与项目工程等相关部门缺乏纵向联系，导致项目内会计成本核算口径与成本费用支出部门不一致，会计成本核算数据不统一，不便于成本管控工作开展。 　　4.缺乏全面成本管理意识 　　目前，大多数房企的财务管理停留在重视会计成本核算，重视会计成本核算结果的事后报告、事后分析，过分突出会计的核算职能，忽视会计的管理监督职能，没有形成核算型会计向管理型会计发展的意识，轻视了财务工作在成本控制中的全过程管控及重要作用，不利于企业经济效益目标的实现。 　　三、加强房地产企业成本核算与管控的建议 　　1.会计成本核算对象要明确 　　地产企业在进行会计成本核算工作时，必须以单独开发工程或独立编制设计预算工程进行成本核算；成本核算时需要充分考虑项目工程的规划、用途、业态、结构、施工队伍、开工及完工日期等因素，客观合理的归集