中国城市综合体创新的趋势的研究.docVIP

中国城市综合体创新的趋势的研究 　　中国城市综合体的发展已有10年，至今已经经历了3个阶段。 　　第一是概念引入阶段，时间大约是2002-2005年，该时期特征为城市综合体的概念导入期；第二是理念成型阶段，时间大约是2005-2006年，该时期特征是部分发展商实践开发城市综合体；第三是开发高潮阶段，时间由2007年至今，中国城市综合体遍地开花，进入全面发展阶段。 　　截至2014年9月，据不完全统计，在全国50座主要城市中建成、在建、待建城市综合体项目超过2000个，非住宅物业总体量突破6亿，已然呈现供需失衡趋势。 　　尽管当下城市综合体已供大于求，但是从现有土地储备和规划来看，在未来两年，城市综合体的数量还将持续大幅攀升，市场竞争将更为激烈。在严峻的市场形势之下，城市综合体何去何从？未来发展路在何方？这个课题让很多发展商为之深思。 　　一、当下中国城市综合体之困局 　　（一）缺乏系统长远规划 　　由于之前地方政府对于城市综合体的青睐，出台一系列扶持、激励政策，导致各地出现综合体建设高潮。但是这种建设高潮并未辅以系统的长远规划布局，造成短时期内各个综合体纷纷上马，使得市场供需关系失衡。 　　（二）产品同质化 　　之前城市综合体Hopsca的形态为业态组合标准规范，导致大多数综合体项目业态组合千人一面，没有形成鲜明的差异化和特色。 　　（三）资金回收模式单一 　　大多数城市综合体的资金回收手段主要是通过销售可售物业和质押持有物业相结合的模式回笼资金。这种运营模式在竞争相对平和的市场环境下尚能顺利实现。一旦出现市场竞争激烈，销售压力加剧，资金面收缩的情况，则资金压力立即凸显。 　　一方面是城市综合体未来的发展存在隐忧，另一方面却是众多发展商趋之若鹜，纷纷进军综合体。究其原因，有两个很重要的因素：一是当前单一地产产品的利润空间被日益压缩，综合体形态有利于提升项目整体利润空间；二是尽管城市综合体存在竞争压力，但是也要客观认识到，城市综合体的业态在世界范围内还是处于房地产开发各业态的尖端产品，其先进性尚未被取代。 　　综合所述，城市综合体的生命周期还有一定的发展阶段，关键是要进行创新，以适应新的市场环境。个人认为城市综合体的创新首先是要从战略上进行二次定位。 　　二、城市综合体的战略创新 　　城市综合体之前是属于人无我有的竞争环境，项目更多是通过业态组合而非内质赢得竞争优势。在市场环境发生变化的大背景下，就需要从之前的“人无我有”向“人有我优”甚至是“人优我廉”的战略经营模式转化。 　　这种战略经营模式的创建，个人认为是要建立在三个结合的层面上。首先是战略方向必须要结合当前中国宏观政经范畴和房地产发展现状；其次是赢利模式必须结合企业的发展战略和资源整合能力；最后是产品定位必须结合地域特征和市场环境。只有完善这三个结合，才能真正实践创新之路。 　　基于当前中国城市综合体的发展现状，结合未来中国宏观发展趋势，笔者认为未来中国城市综合体的创新发展将有可能出现两个发展趋势。一个是以市场为导向实行自主创新，另一个是以政策为导向实行整合创新。 　　（一）以市场为导向的自主创新 　　1.资产证券化 　　优秀的城市综合体建立在高投入建设的基础上，但是高额投入在当前市场竞争和资金趋紧的环境下短期内无法快速回笼资金。不少综合体只能通过降低投入成本来解决资金回笼，在一定程度上制约了项目品质。 　　换而言之，城市综合体只有解决了资金通路，才有可能以高投入换高品质，通过时间换取利润空间。因此，资产证券化是未来城市综合体发展的核心关键。 　　2.形态多元化 　　当前房地产发展成熟的国家和地区的城市综合体的开发理念对于中国未来城市综合体有很现实的指导意义。 　　发达国家和地区的城市综合体开发的核心理念并不是简单的关注业态组合，而是更注重业态的合理性和驱动引擎的特色性。 　　结合发达国家和地区的城市综合体的标杆案例，中国城市综合体将呈现3大趋势：小而精、大而全、主题特色。 　　（1）小而精 　　欧洲国家的不少标杆城市综合体，其发展路线并不是追求规模庞大，而是走精品路线。 　　例如德国的柏林索尼中心，项目总占地26400平方米，总建筑面积137100平方米，共由8座建筑组成，其中包括索尼公司欧洲总部、电影媒体中心、写字楼，于2000年6月正式运营，现在已成为柏林波茨坦广场最吸人眼球的标志性建筑。每年能够吸引800万游客，他们的平均逗留时间为90分钟。 　　项目融合了商业服务、住宅公寓、休闲娱乐等功能，在业态组合上，依托于优越的地理位置，以办公和商业为主；办公、商业以及由办公商业混合而成的电影之家分别占50%、18%和13%，同时，该项目提供了20%的高档住宅。 　　2008年2月索尼公司以近6亿欧元的价格出售