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中国不动产税优化的设计 　　狭义的不动产税特指房地产税，但鉴于自然资源是“准不动产”，因此，广义的不动产税应包括房地产税和资源税。世界各国普遍将保有环节的房地产税用于为地方提供公共服务，我国不同地区房地产市场发育程度相差较大，新疆、甘肃等西部省份房地产市场不发达，但自然（矿产）资源丰富，资源税可以在一定程度上弥补房地产税的不足。 　　2003年10月，中国共产党第十六届三中全会在《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中首次提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费”，从此物业税开征成为学术界讨论的热点话题。在世界发达国家，不动产税早已作为地方税种固定下来，在我国，则自从2003年党中央提出开征物业税的税制设想以来已逾10年，在这个问题上仍没有达成共识和取得实质性进展。与此同时，地方政府对土地财政的依赖愈来愈强化，由地方财政不规范所引发的社会问题也愈来愈呈现出多样化和复杂化。2013年11月12日中共第十八届中央委员会第三次全体会议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，提出要“加快房地产税立法并适时推进改革，加快资源税改革”，为不动产税改革指明了方向，但具体如何开征仍有待商榷。 　　一、国外有关不动产税的设计 　　从配第、李嘉图，到乔治、达马熙克，英、美、德等国的古典经济学家以及土地改革论者以地租理论为核心，对土地问题进行了深入和系统的研究与探讨，奠定了近代对不动产课税的理论基础。他们普遍认为，经济地租是不劳而获性质的自然增值，地主对此增值并无实质贡献，因此不应独享利得。虽然在税种设计上有很大的差异，但当今世界上很难找到有哪个国家不对不动产课税。我国由于缺乏对房地产保有环节的课税，便形成房地产投资的风潮，甚至出现以温州炒房团为代表的职业炒家，大批资金从实体经济转投虚拟经济，使得我国制造业的升级换代缺乏动力。房地产炒作使得房价飞涨，先富一族与房奴一族形成两极分化，地方政府过于依赖土地出让金的土地财政模式广为诟病，各地“地王”频现，开发企业圈地与囤地所在皆是。 　　世界上没有纯粹的土地私有制，英国和法国的私有土地比例超过了90%，但也不是100%。苏东剧变后，转轨国家纷纷实行土地私有化，但新加坡、以色列、荷兰、瑞典等国家却反其道而行之，积极推行土地储备制度，收购私人的土地转为公有。现代社会的土地所有制不能简单地以公有或私有来概括，越是土地以私有为主的国家，越重视对土地价值的课税。土地私有为主的国家和地区很早就开始通过土地税（或财产税）对土地增值实行溢价回收，并用于提供地方公共服务。在地价飞涨的今天，实行土地公有的国家也开始探索引入不动产保有税，以实现社会财富（土地自然增值为社会财富）的公平分配。公有制和私有制二元对立的制度模式并不适用于对各国土地制度现状的描述，当今世界的土地制度不是单纯的私有制或公有制，而是混合所有制。 　　房地产税可分为对房产和地产分别课税或对房屋和土地分别课税的个别财产税以及对房屋和土地合并课税的一般财产税两类三种模式，采用一般财产税的国家对房屋和土地合并课税，采用个别财产税的国家至少对土地单独课税。一般而言，土地资源丰富的国家适合采用一般财产税模式，如美国和加拿大，土地资源相对紧张的国家适合采用个别财产税模式，如德国和法国。当然，具体到一个国家采用何种税制模式往往由多种因素共同决定，其中历史文化因素的作用不可小视。个别财产税仍然分为两种模式，一种模式对房屋和土地分别课税，如韩国同时开征房屋财产税和综合土地税，房屋财产税的计税依据是房屋的重置成本，不涉及土地，综合土地税的计税依据是土地的资本价值，不涉及房屋。个人财产税的另一种模式是对房产和地产分别课税，除对房屋和土地合并课税以外，还对土地单独课税，如德国对第二套以上的住宅征收房产税，计税依据是房产的评估价值，其中包含土地部分的价值，而土地税的计税依据只是土地的评估价值，与房屋无关。法国同时课征住宅税和土地税，日本同时设立固定资产税和地价税，澳大利亚同时课征市政税和土地税，也都是对房产和地产分别课税。 　　二、我国不动产税优化方案 　　我国自古以来实行的是所有权和使用权“两权分离”的土地制度以及对房产和地产分别课税的不动产税制度。唐建中年间颁行两税法，同时开征户税和地税，户税的课税对象既包括动产，也包括含房屋、土地在内的不动产。为筹集军费，唐德宗一度在户税的基础上开征间架税，税上加税，引发“泾原兵变”。唐代在不动产税制设计上相对超前，但却未能建立有效约束各地藩镇的地方财政体系。 　　结合历史的纵向分析与国别的横向比较，我国房地产税应采取对房产和地产分别课税的个别财产税模式。在这样的指导原则下，针对我国不动产物权制度与税收制度的协同改革我们设计出包括房产税、土地使用税、闲置土地税在