2018佛山市南海狮山小塘三环东项目市场分析定位资料教程.pptVIP

3.4 价格定位 3.4.1 当前时点销售均价确定 假定项目在当前时点（本报告时点）销售，通过市场比较法确定其可能的销售价格；我们分别利用区位打分法和产品打分法，单纯从区位或者产品的角度来分析其可能导致的价格差异，然后再综合权衡区位和产品，确定本项目在当前时点销售可能的销售均价。 3.4.2 区位打分法 参照项目 中恒海晖城 湖景湾 海逸·锦绣桃园 评分指标 权重 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 区位 片区形象 15% 10 1.5 12 1.8 10.5 1.6 与市中心的距离 12% 10.5 1.3 11 1.3 10 1.2 道路/交通状况 16% 10.5 1.7 10 1.6 9.5 1.5 周边自然环境 10% 9 0.9 12 1.2 9.5 1.0 周边人文环境 10% 9.8 1.0 11 1.1 10 1.0 周边配套 14% 9.5 1.3 12 1.7 11 1.5 治安状况 8% 10 0.8 11 0.9 10 0.8 片区提升空间 15% 9.5 1.4 12 1.8 9.5 1.4 总评分 　 　 9.9 　 11.4 　 10.0 参照项目目前售价(元/㎡) 4300 5300 4500 折算价格(元/㎡) 4354 4657 4496 参照权重（%） 0.6 0.3 0.1 加权价格(元/㎡) 2613 1397 450 本项目价格(元/㎡) 4459 由此，区位打分法确定的本项目的销售均价为： P区位＝4459元/平方米。 3.4.2 产品打分法 参照项目 中衡海晖城 湖景湾 海逸·锦绣桃园 评分指标 权重 评分 加权分 评分 加权分 评分 加权分 规划设计 总体规划 8% 10 0.8 9.5 0.8 10 0.8 社区规模 9% 11 1.0 10 0.9 9.5 0.9 园林环境 12% 9.5 1.1 10 1.2 10 1.2 建筑外观 12% 10 1.2 9.5 1.1 10 1.2 户型设计 12% 10 1.2 9 1.1 10 1.2 社区配套 社区商业 4% 11.5 0.5 10 0.4 11 0.4 学校 6% 9.5 0.6 10 0.6 10 0.6 会所 4% 11 0.4 9.5 0.4 10 0.4 其他 施工质量 10% 9.5 1.0 9 0.9 10 1.0 物业管理 8% 9 0.7 9 0.7 10 0.8 开发商品牌 15% 8 1.2 10 1.5 10 1.5 总评分 　 　 9.7 　 9.6 　 10.0 参照项目目前售价(元/㎡) 4300 5300 4500 折算价格(元/㎡) 4447 5532 4502 参照权重（%） 0.6 0.3 0.1 加权价格(元/㎡) 2668 1660 450 本项目价格(元/㎡) 4778 P产品＝4778元/平方米 3.4.3 当前时点住宅价格确定 综合权衡区位、产品评分，在这一区位，房地产价值受区位影响更大，因此区位因素权重取65%，产品因素权重取35%，加权平均后得到以下价格。 P现时＝ P区位×65% + P产品×35% ＝4571元/平方米 3.5 价格涨幅确定 3.5.1 区域价格增幅 年份 2005 2006 2007 复合增长率（三年，％） 佛山 商品住宅价格 3056 3645 4919 17.19% 增 幅 12.3% 19.3% 34.9% 南海 商品住宅价格 3139 3979 5665 21.75％ 增 幅 18.5％ 26.76％ 42.37％ 狮山 商品住宅价格 2888.6 3208.7 4299.8 14.18% 增 幅 - 11.1% 34.0% 狮山近三年商品住宅价格复合增长率为14.18％，与佛山、南海价格增长速度尚有较大距离，狮山住宅价格有较大的上升空间。 3.5.2 狮山典型楼盘价格增幅 南海·湖景湾价格增幅 　 一期 二期 三期 四期 开盘时间 Jul-03 Jun-05 Apr-06 Jun-07 Aug-07 Dec-07 物业形态 多层洋房 多层、小高层 小高层 小高层 小高层 小高层 销售套数 300 800 600 600 销售均价 （元/㎡） 1400 多层2000 3500 4000 4500 5500 小高层2400 消化率 100% 100% 100% 100% 100% 95% 同类物业复合增长率（年，％） － 19.5% 57.3% 35% 39.3% 3.5.3 禅城供需形势对比 禅城2008、2009年将呈现供求平衡的状态；但是在2010年将出现供不应求的状态。 但是在2010年，佛山将面临两件大事：一是广佛地