天津鼎润苑·国际公寓营销策略汇报知识讲稿.pptVIP

PART1：叩问豪宅之门;销售计划2（倾向项目利润率模式）;销售计划2图示;在房地产领域 我们一直在帮助客户成功;附件1：国内部分城市高层豪宅价格拉升情况;附件1：天津犀地项目价格拉升情况;附件1：天津中心项目价格拉升情况;附件1：天津公馆项目价格拉升情况;附件1：上海闸北蒙特利项目价格拉升情况;开发商背景： 社会山开发商为天津国民地产发展有限公司，隶属上海汇浦投资集团在天津直接投资的子公司。上海汇浦投资集团成立于1995年，注册资金3.5亿元，为上海前十位的民营投资集团，业务范围涵盖：高品质住宅建设开发；汽车用品及养护修理等综合服务；平面及电视传媒；产业投资/期货经纪等，主要发展方向为沿海经济区域：长三角、环渤海、珠三角等。 目前开发商整合的开发资源包括：规划公司SOM、建筑设计公司SHALLER、景观公司DREISEITL、物业咨询公司COLLIER等，在打造天津城市新地标（原广告语）。;规划及产品： 社会山项目是张家窝镇的第一个上市项目，整体规划2600亩，周边休闲配套设施有商业街、教育区、佛教艺术馆、运动休闲带等。 一期产品为别墅产品，德式风格院墅（强调院落功能的别墅）共328套，面积为220㎡—250㎡，后期有院墅、联排、洋房等产品组合，主打德国建筑风格。在景观规划上，有水流、枣树、主题公园等构成。 ;在产品价格上，社会山首期推出的联排别墅均价为6580元/平方米，院墅产品销售均价为7780元/平方米，这与推广时宣传的别墅产品、德式实力社区、百年枣树果林、莱茵设计、国际物业等配套相比，给人一种物超所值的感觉，达到开盘发售首期火爆，后期稳步升值预期较高的效果。;时间;附件2：推广案例研究—天津万科东丽湖 ;附件2：推广案例研究—天津万科东丽湖 ;日期;从营销脉络来看，东丽湖万科城在整体战略上走了三步棋： 第一步，别墅产品推出市场 （形象拉高期）2004年天津别墅市场尚未形成规模，万科在产品打造能力上颇具特色，加之东丽湖自身的优美景观和地热温泉资源，天津津汉公路建成等市政利好因素，东丽湖别墅首期销售取得了初步成功，东丽湖给外界的形象是度假区内的休闲别墅高档区。 第二步，事件营销，板块崛起 （形象巩固期）2005—2006年万科通过大学生世滑赛、东丽湖全球嘉年华等极大的展示了区域的发展潜力。区域的开发商也由万科一家增加到三家。2006年天津经济技术开发区西区规划，空港物流区的名气也渐入人耳，开发区西区是开发区的延伸，在招商质量上高于开发区，如欧洲空客320组装线、韩国KHVATEC株式会社企业等，都是颇具国际影响力的企业，东丽湖的区域价值随之进一步提高。 第三步，顺水推舟 2006-2007年万科的洋房产品开始进入热销期，借着滨海新区东风，万科等开发商已经无需炒作世人皆知的板块潜力，东丽湖也真正具备了第一居所的条件，距离天津市区仅10分钟车程，距离滨海新区近在咫尺。从后期的东丽湖规划来看，后期产品由洋房、小高层居多，在前期别墅拉高形象的基础上，后期市场接受已经不成问题。;项目智能化设备交底——采用14项新技术;智能化设备：家居智能化系统;智能化设备：智能电梯;智能化设备：门锁系统;智能化设备：小区安防系统;智能化设备：小区智能“一卡通系统”;常规设备：恒温泳池热泵系统;其他：项目降噪处理方式及设备选用;对企业品牌与豪宅影响力的思考;企业品牌案例研究： 汇景新城 ——国际豪宅社区;发展商;汇景新城地块——西面、南面受公路和铁路的分隔，北面受学校的包围，易形成行为门槛。高校、科研机构聚集区，人文环境出众。;项目开发初期市场环境;汇景新城地块四周状况;汇景新城地块原状——地形、地貌;;产品力为主打，弱化对品牌力的宣传 —以景观空间为轴线营造空间骨架体系;首例应用“V字型”内向空间格局， 保证每栋住宅景观、视野的均好性。;由园林、绿化、水景、湖景组成多重景观体系;美国Sasaki INC.国际设计公司 （规划概念设计）（景观规划） 香港巴马丹拿国际公司 BCA（贝尔高林）设计公司（景观设计） 香港何显毅建筑师楼（控制性详细规划） 美国WY国际设计顾问公司 广州设计院 深圳陈世民建筑师事务所 广东省建筑设计研究院 美国佘达奋室内设计有限公司 香港柏涛室内设计有限公司 香港石安空间创建有限公司 新加坡宝路新科技股份有限公司 （智能化系统设计） 中国科学院生态所 华瑞德国际生态有限公 （生态规划设计）;47中实验学校;莱曼娜国际女士俱乐部;亚太国际俱乐部 国际幼儿园 名校47中实验学校 汇景高尔夫乡村俱乐部 3S组团会所 国际商业中心 屋村巴士 国际沙龙 ;新都市主义的倡导者: 华南板块：择郊而居 老城区：固守老?? 汇景新城：新都市主义;广州豪宅代表： 70年代，华侨新村