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新时代背景下商业地产转型发展的模式的研究 　　内容摘要：在新时代背景下，我国的市场环境和结构发生了很大变化，相比以前变得更为灵活、多样化，尤其是行业之间的合作使得各行业都产生了新的变化。商业地产在发展过程中，不仅受到了互联网的影响，行业内更是掀起了轻资产转型的风潮，同时商业地产业也在尝试跨界合作。万达集团作为我国商业地产领域的佼佼者，其转型对于业内来说有极高的参考价值。因此本文将重点分析万达集团当前的发展情况以及在转型中存在的问题，并结合当前商业地产业转型趋势提出相应的建议。 　　关键词：商业地产 轻资产 转型 万达集团 　　新时代商业地产转型发展趋势 　　（一）商业地产大数据时代 　　大数据最早由麦肯锡提出，随着近年来互联网产业和信息行业的发展，真正迎来了大数据时代。大数据时代为我国各个行业提供了机遇，使得我国各行业能够通过海量的数据不断开发潜力市场。而在2014年，商业地产迈入大数据时代的标志是全球最大地产开发商―万科地产牵手全球最大中文搜索引擎―百度搜索。万科利用百度提供的大数据获取消费者偏好，以调整商业地产战略，同时利用大数据分析消费人群特点、人流活动轨迹等以更好地为客户提供精准营销。万科百度联姻后，金隅万科广场成为第一个集成智能数据的广场，让消费者能够在手机上体验智能技术和大数据管理，例如用手机查询广场附近的信息，利用广场周边的道路情况、停车场空位等，利用百度导航进行线路选择。 　　万科与百度的合作为商业地产大数据开启了一扇大门，未来商业地产必须要借助互联网的数据挖掘能力，为商业地产作方向指引，传统运作模式的商业地产企业将会被市场淘汰。 　　（二）轻资产转型 　　商业地产行业向来采用的是重资产模式，所谓重资产模式就是寻求储备土地，土地储备越多意味着地产企业的价值越高，可获得丰厚回报。在房价上升迅速且资产升值速度快于资金成本时，重资产模式是地产企业的理性选择。但是当前房价上升被抑制，使得土地升值的速度减慢，导致所储备的土地价值远达不到理想的程度，因此过度储备土地反而会加重地产企业的负担，而当土地或房屋的升值速度低于资金成本时，甚至会出现负加值，让企业出现亏损。于是在当前土地资产升值速度缓慢的情况下，万达、万科等商业地产龙头企业都开始尝试轻资产转型，调整企业战略，从储备土地获得价值转变成赚取增值服务收益。 　　在轻资产模式下，地产企业的优势就会发生转移，例如原先一些地产企业的优势是拿地储地，但是轻资产转型中拿地、储地的优势不再像原来那样重要，反之企业效率的重要性会更加突出。但是并非所有地产企业都能够成功地进行轻资产转型，若是在资源和效率上都无优势的企业，则很容易会在轻资产转型的浪潮中被淘汰。 　　（三）T2C模式 　　T2C模式是Hi-tech experience to Commercial real estate的简称，即在商业地产行业运用高科技体验来重构商业地产价值链，在T2C模式下，可以将高科技娱乐化应用嫁接到购物中心、百货大楼等商业地产主体上，增加商业地产的附加值，而所谓的高科技并非信息技术中的高科技，而是能够让主体更具有科技冲击力的高科技。T2C模式包含了体验式业态生态圈、商业地产生态圈和跨界生态圈，其中体验式业态生态圈对于商业地产生态圈来说是T2C模式发展的关键，是否能够成功实现T2C模式，需要看商业地产是否能够完美对接高科技体验娱乐项目。商业地产拥有土地资源，而高科技体验娱乐项目拥有极强的消费粘性，两者的合作能够使得商业地产能够持有与电子商务抗衡的手段，让商业地产能够拥有更大的竞争优势。 　　（四）互联网金融 　　随着互联网金融的渗透，商业地产行业已经开始接触互联网金融，谋求升级转型通道。在2015年，商业地产大亨恒大集团获得金融全牌照，随后恒大旗下的互联网金融平台―恒大金福正式亮相。随后恒大还不断加紧与大型金融机构的合作，为占据未来互联网金融版图奠定基础。除了恒大集团在互联网金融领域的一系列动作，各大商业地产企业也纷纷布局互联网金融，例如万达集团开始开展网络信贷、移动支付等业务。据统计，目前国内综合实力排名前50的商业地产企业都有不同程度地涉及互联网金融领域。商业地产业积极开展互联网金融是因为互联网金融对于商业地产企业有不少优势，首先有利于地产界和金融界进行跨界整合，利用大地产格局让两个行业均能收益，一方面是地产界可拓宽融资渠道，有利于项目推进；另一方面是在从重资产模式向轻资产模式转型中减轻负担和潜在风险。此外互联网金融还能为房企提供融资平台，减轻房企资金压力，而对于一些商品房而言，也可以降低购房门槛。 　　万达商业地产转型发展模式研究 　　（一）万达商业地产简介 　　万达商业地产是全球规模最大的不动产企业，隶属于大连万达集团，主要从事商业地产投资和运营。截至2015年