房地产估价与实务幻灯片课件.pptVIP

* * * * * * * 《房地产估价与实务》 浙江广厦学院 房地产估价师 房地产经济师 与课程相关的网站（推荐） 中国房地产估价师网： 房地产估价师考试网：/fdc 中国房地产估价师论坛： 环球网校估价师频道：/leraning/class_fdc 全国房地产估价师与估价机构主页： /ynbbs/gjs/gujiashi.php 教参： 中国房地产估价师和房地产经纪人学会编写《房地产估价理论与方法》《房地产估价规范》 《房地产估价案例与分析》 1.1 房地产估价相关资料展示 （商业房产）估价综合实训 市场法 收益法 实训1 实训2 （在建工程）估价综合实训 成本法 假设开发 实训1 实训2 教学思路 第一讲 房地产估价概述 房地产估价相关资料展示 房地产的概念 房地产估价的概念 房地产估价的作用 真实房地产估价报告的展示……. （见word） 1.2 房地产的概念 （从估价角度理解） 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、区位和权益的结合。 【举例】两宗房地产： 实物同，权益不同，价不同； 权益同，实物不同，价不同； 权益同，实物同，区位不同，价不同 。 1.2.1 土地 【基础设施完备程度】P2 三通一平：通电、通路、通水、土地平整；（记住！） 五通一平：通电、通路、通水、通讯、通气、 土地平整； 七通一平：通电、通路、通水、通讯、通气、 排污、有线电视、土地平整。 1.2.2 建筑物 【面积】P4 【结构】 【权属状况】 【公共服务设施】 1.2.3 权益 【抵押权】：业主拥有抵押权，抵押后即为债务人，对方为债权人。 1.3 房地产估价的概念与原则 P9 1.3.1 概念 人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定? 两个要点： A.房地产估价是科学与艺术的有机结合； B.房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、 显现出来。 【案例思考】 欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他想用三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向房地产估价师王女士咨询，并要求获得迅速答覆。在王女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下： A 房位于甲级地段，是与朋友司马先生共同投资购买，建筑面积152.5平方米，房型为三室二厅，楼龄2年； B 房位于乙级地段，是他独资购买的，建筑面积80.2平方米，房型为二室二厅，楼龄3年； C 房位于丙级地段，是他独资购买的，建筑面积148.6平方米，房型为三室二厅，楼龄5年。 尽管欧阳先生很着急，但王女士说无法立即给欧阳先生建议。如果欧阳先生向你咨询，你能否立即答复他？为什么？ 1.3.2 概念中的相关内容 1）人员 扎实的理论知识 丰富的实务经验 良好的职业道德 ——能力要求——能力要求 ——诚实程度 对专业人员要求 a.房地产估价员 b.注册房地产估价师 考试取得《房地产估价师执业资格证书》 注册取得《房地产估价师注册证书》 2）目的 一个具体估价项目的估价结果的期望用途 ▲不同的估价目的源于对估价的不同需要▲不同的估价目的将影响估价结果 ：结果所对应的时间（年、月、日） ：独立、客观、公正；合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。 ：市场比较法、收益法、成本法······· 3） 原则 4） 程序 ：不同估价方法的程序不同5） 方法 6） 时点 7）影响因素 对影响因素的基本认识 ①各种因素影响价格的变动方向不尽相同； ②各种因素影响价格变动的程度不尽相同； ③各种因素影响价格变动的时间不尽相同； ④各种因素影响价格的关系不尽相同； ⑤有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达。8）客观合理价格或价值的估算和判定 1.4 房地产估价的原则 1） 独立、客观、公正原则 1. 房地产估价师 站在中立的立场上 2. 估价结果是公平合理的 买卖双方不受损 2） 合法原则 a. 产权合法 权证：出让、转让、行政划拨、集体 外销、内销 违法、临时、产权争议、部分产权 b. 使用合法 城市规划、土地用途 法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押…… d. 其他 价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿 c. 处分合法 3) 最高最佳使用原则 （）(四方面内涵) *法律上允许 *技术上可能 *经济上可行 *使估价对象价值最大 * * *