房地产企业全过程成本管理研究——以恒大地产为例项目管理专业论文.docx

目 录 第一章 绪论 …………………………………………………………………………1 1.1 选题背景与意义 …………………………………………………………1 1.2 国内外研究现状 …………………………………………………………3 1.3 本文研究内容与方法 …………………………………………………6 第二章 房地产项目开发全过程成本控制理论 …………………………………9 2.1 房地产项目及其成本 ……………………………………………………9 2.2 房地产项目开发过程的阶段划分 ………………………………………14 2.3 项目决策阶段的成本控制………………………………………………18 2.4 项目设计阶段的成本控制 ………………………………………………20 2.5 招标及合约阶段的成本控制 ……………………………………………23 2.6 施工阶段的成本控制 …………………………………………………24 2.7 竣工结算阶段的成本控制 ……………………………………………25 第三章 恒大地产集团成本管理现状及问题分析 ………………………………26 3.1 恒大地产集团简介 ………………………………………………………26 3.2 恒大地产集团成本管理现状 ……………………………………………28 3.3 恒大地产集团成本管理存在的问题及分析 ……………………………34 第四章 恒大地产成本管理的优化和保障措施 …………………………………38 4.1 成本管理的优化措施 ……………………………………………………38 4.2 成本管理的保障措施 ……………………………………………………45 4.3 成本管理措施的实施效果………………………………………………47 第五章 结论与展望 ………………………………………………………………50 5.1 主要结论 …………………………………………………………………50 5.2 研究展望 …………………………………………………………………50 参考文献 ……………………………………………………………………………52 致谢 …………………………………………………………………………………55 第一章 绪论 1.1 选题背景与意义 1.1.1 我国房地产业的发展背景 改革开放以来，我国经济的高速发展加快了城市化进程的节奏，从而助 推了房地产业的蓬勃发展。目前，房地产行业已经成为我国经济的支柱产业， 对国民经济的发展具有举足轻重的作用。也正是由于房地产业的特殊地位， 致使房地产行业受到国家和民众的越来越多关注。在整个行业的发展过程 中，房地产业不断受到来自国家相关法律法规政策的影响，同时也受到外部 市场环境等不确定因素的影响。 随着房地产业的快速发展，房价过高、结构不合理的问题，导致了严重 的社会矛盾，房地产业逐渐成为社会关注的焦点。国家为了维护社会稳定， 同时维持健康的房地产市场，保证经济的稳定持续增长，自 2003年4 月颁 布的 121 号文件，第一次开始拉响宏观调控警报，此份文件是中国第一轮房 地产牛市启动之后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央 政府对房地产的态度由支持转为警惕。自此，国家每年不断调整宏观调控政 策，2005 年国务院出台了“国八条”，将调控上升到政治高度，2006 年又 相继出台了“国六条”和“国九条”，进一步加大对房地产的调控力度，直 至 2010 年再次出台“国十一条”，各种限购限贷政策相继出台，同时加大 了对房地产用地供应和监管的力度。2012 年 1-6 月份，国房景气指数持续 下行至 94.7，略低于金融危机时 2009 年 3 月的最低点，自 2011 年 11 月起， 房地产开发市场连续 8 个月在不景气区间运行。房地产市场运行状况由 1 季度的持续调整，逐步发展为 2 季度末的筑底阶段。同时，房地产开发投资 增幅较快下降，新开工和购置土地面积出现负增长。2012 年 1-6 月份，房 地产开发完成投资 3.06 万亿元，增幅由 1-2 月份的 27.8%持续回落为 1-6 月份的 16.6%，比去年同期增幅低 16 个百分点。2012 年 1-6 月份，房地产 开发企业购置土地面积 1.75 万平方米，同比减少 19.9%，连续 6 个月负增 长，且幅度有所增大。房地产开发房屋新开工面积 9.24 万平方米，同比减 少 7.1%，连续 3 个月负增长[1]。 另外，受 2008 年美国次贷危机的影响，全球经济放缓甚至衰退的迹象 一直延续至今。我国经济在世界经济体的大环境影响下也难逃此劫。国内实 体经济急速回落，股市暴跌，房市成交量急剧萎缩。面对日益严峻的经济形 势，很多房地产商为了求得生存，不得不抛出“以价换市”的底牌。而在此 同时，劳动力成本的增加，原材