河南省平顶山文化宫黄金海岸项目商业规划报告（48页）幻灯片资料.pptVIP

4.4四、五栋规划 4、项目商业规划 4.4 四、五栋规划 4、项目商业规划 4.4四、五栋规划 4、项目商业规划 4.5 六、七栋规划 4、项目商业规划 平顶山文化宫黄金海岸项目 商业规划报告 1.2 项目周边小区分布分析 一、项目周边概况分析 本案 住 宅 区 住宅区 住宅区 根据调查显示，项目西部、南部和北部，都分布有多个住宅小区； 结论：项目周边的家庭消费将成为主流！ 1.3 项目周边酒店分布分析 一、项目周边概况分析 根据调查显示，项目西部的迎宾路上分布有神马大酒店、平顶山宾馆、平顶山饭店等酒店；项目南部的佳田国际大厦； 酒 店 区 本案 结论：项目周边商务消费群对于项目未来的发展将有所贡献！ 1.4 文化宫对于项目的影响分析 一、项目周边概况分析 工人文化宫总占地面积超过20万平方米，是目前河南省唯一处于核心商圈内的大型绿化公园。从建市开始即建成，自投入使用以来，日均人流量超过3,000人次，年人流量为1,095,000人次。 对于项目而言，由于项目半包围工人文化宫，所以如何很好的利用工人文化宫绿化环境及广阔的场地资源的独有特色，形成差异化竞争，是项目发展的关键，具体包括： 1、休闲特色；2、体验特色；3、生态特色； 4、游乐特色；5、景观特色 本案 工人文化宫 2、项目周边商业概况分析 根据对平顶山市区的了解，市区的商业类型主要可分为两大类型： A、百货商场 B、步行街 2、项目周边商业概况分析 2.1 百货商场与项目分析 项目名称 万家 鹰城名品百货 华府购物广场（年底开业） 建筑面积 2.5万平米 2.5万平米 8.4万平米 楼层数 5 5 5（上盖商住楼） 经营方式 租赁 租赁 租赁 经营费用 无管理费；20瓦/平米；一押一租；5%税收 无管理费；电费自理；一押一租；500-1000税收 无管理费；电费自理；一万元押金 主题 精品百货 流行百货 购物中心 主力品类 麦当劳、黄金珠宝、少淑装、成熟女装、男装 运动休闲馆、化妆品、药店、茗茶、黄金珠宝、皮鞋皮具、少淑装 超市、药店、少淑装、餐饮 结论： 从目前平顶山各商场的经营状况分析，黄金珠宝、皮鞋皮具、少淑女装、成熟女装、商务男装等品类是目前的消费主流，销售业绩稳定。 2、项目周边商业概况分析 2.2 步行街与项目分析 项目名称 和平路 开源路 中兴路 优越路 物业形态 -1、1、2 1、2 1、2 1、2 经营方式 租赁 租赁 租赁 租赁 经营费用 水电费自理；租金6%税收；一押一租 电费自理；一押一租；（东之杰12元/平管理费） 水电费自理；一押一租 电费自理；一押一租 主题 中高档服饰品牌专卖 中档服饰品牌专卖 大众品牌 中高档男女装 主力品类 KFC、休闲装、通讯、鞋城 东之杰运动 大型商场、通讯、家电、家具、专卖店 通讯、男装 2、项目周边商业概况分析 2.2 步行街与项目分析 项目名称 体育路 锦绣路 公园北街 联盟路 物业形态 1 1 1 1 经营方式 租赁 租赁 租赁 租赁 经营费用 水电费自理；一押一租 电费自理；一押一租 水电费自理；一押一租 主题 中低档服饰 中低档服饰、服务、餐饮 低档体育用品、时尚服饰 低档餐饮 主力品类 服饰、童装、体育用品 布艺、家居、童装、网吧、配套服务 体育用品 结论：从步行街的专卖店分布来分析，商务男装、量贩休闲装、体育用品为主要消费品类，但是，体育产品缺少品牌好、形象佳的经营场所，有良好的市场发展空间， 以上为目前项目周边最具规模的百货商场、大型商业项目及商业街，分析得出，已开业的两家主力百货商场都存在规模小、品类丰满度稍显不够等问题。未开业的华府购物广场面积大，但存在特色及主题上不够突出的问题。商业街系统在商圈内已形成一定的优势，特别是和平路的步行系统已形成优势的商业氛围。从项目的角度分析，我们认为：项目必须 1、突出特色； 2、突出主题； 3、突出差异化； 4、相互依存及促进。 形成自身特定的消费群体——满足家庭消费群的需求和商务消费需求。 从上述项目分析，结合目前商业发展的趋势：本项目的经营方式应采取 1、租赁 2、保底扣点 3、纯扣 2、项目周边商业概况分析 2.3 项目周边商业分析 3、项目定位分析 3.1 项目区域商业地位分析 根据项目的地理位置及项目周边商业竞争态势分析，我们认为：项目作为核心商圈的一部分，但处于边缘地带，其由于在地理位置及交通等方面不具有优势，我们认为：1、项目会成为城市居民生活节点；2、随着本项目和周边商业项目的建成，核心商圈的中心将覆盖到本项