商业地产商管公司楼宇物业管理制度.pdf

商管公司楼宇物业管理制度 写字楼、住宅物业管理 发布日期： 大连万达商业地产有限公司 实施日期： 第1节 物业管理早期介入 1 物业管理市场调研 物业管理市场调研与商业部分同期进行；相关规定参照本制度商业物业管理 —物业管理市场调研相关章节。 2 物业管理费测算 2.1 物业管理费测算，由物业公司（管理处）完成，集团商管公司予以指 导和协调。 2.2 开盘前2 个月完成物业管理成本测算，拟定物业管理费标准，经当地 项目公司确认后，报集团商管公司审批。 2.3 住宅物业管理费用测算基本原则：独立核算、收支平衡、适度超前，5 年内不调整价格、符合当时市场价格、与楼盘定位及销售价格相匹配。 3 项目营销的配合 3.1 营销策划介入 物业公司（管理处）须参与项目公司营销方案讨论及销售合同的审阅，对以 下内容的销售承诺提出相关意见： 3.1.1 对于销售过程中涉及到物业公司的相关物业管理服务内容和水平 标准的描述； 3.1.2 买房优惠政策中有关抵缴物业管理费的条款； 3.1.3 物业管理费收缴标准的变化； 3.1.4 对未办理入住手续的空置房的处理办法； 3.1.5 物业公司（管理处）代收、代缴的服务内容； 写字楼、住宅物业管理 发布日期： 大连万达商业地产有限公司 实施日期： 3.1.6 停车场收益分配及管理费用。 3.2 开盘阶段提供的服务 销售开盘阶段，物业公司（管理处）应提供的配合工作，包括但不限于： 3.2.1 销售现场管理(售楼处及室外环境、秩序等)； 3.2.2 样板房管理(样板房清洁、维护、秩序、引导等)； 3.2.3 营销推广活动配合； 3.2.4 房产销售人员的物业知识及统一说辞培训； 3.3 协助完成物业管理权的招标工作。根据国家法规要求并结合各地政策 的不同，住宅物业或商业物业在销售前，项目所在公司须完成前期物业管理招投 标。 3.4 相关法律文书 3.4.1 临时管理规约 物业开盘销售前受项目公司委托，代为拟定 《临时管理规约》，并以此作 为销售物业销售合同的组成部分。《临时管理规约》的起草参照建设部或各地政 府主管部门有关示范文本。《临时管理规约》拟定后报集团商管公司及集团法律 事务部审批。 3.4.2 前期物业服务合同(协议) 在前期物业管理招投标前完成销售物业《前期物业服务合同》文本的拟定和 报批程序。合同的拟定参照建设部或各地主管部门拟定的有关示范文本。合同文 本拟定后报集团商管公司及集团法律事务部审批。 写字楼、住宅物业管理 发布日期： 大连万达商业地产有限公司 实施日期： 第2节 入伙管理 1 总则 1.1 新项目入伙工作由项目公司主导，物业公司 （管理处）全力配合。 1.2 物业公司（管理处）应配合项目公司履行房屋保修义务，督促项目公 司（或施工单位）在保修期内及时、有效地解决工程质量问题，切实维护业户合 法权益和万达的品牌形象。 2 入伙工