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当前我国地产开发企业财务管理重点浅议 　　摘要:房地产行业的发展,是中国经济体制改革和市场化进程的最有代表性的行业之一,它凝结了市场经济发展过程中的种种矛盾,也体现了市场经济不断发展的成就。在2008年、200年两次房地产调控与低潮中,对于大多数时间蓬勃发展的地产经济与地产企业而言,都遇到了不同程度的经营风险与财务风险。200年新“国十条颁布后,对于我国地产市场,存在着诸多的不明朗因素,对于地产开发企业来说,找准财务管理重点,对于平稳度过过渡时期,实现企业持续稳健成长具有现实意义。? 　　关键词:地产开发;财务管理;重点?? 　　 　　中国改革开放迄今三十余年,经济发展取得了许多重大成就,各行各业均呈蓬勃发展之势。房地产行业也从改革开放初期,真正开始了自己的发展历程。在经过起步、调整推进、协调发展、房价调控等几个阶段后,如今遭遇了席卷全球的金融危机,进入深度调整期,这给房地产行业带来前所未有的考验。就财务角度而言,笔者认为应从如下方面考虑财务管理的重点:? 　　一、财务风险防范? 　　一地产公司财务风险分析? 　　作为国民经济的基础性、先导性行业,房地产行业的特殊性以及重要性引起社会广泛关注,其行业以及行业财务风险管理具有许多鲜明的特点。以2008年我国地产市场低潮期为例,诸多知名地产商如富力地产、碧桂园、恒大地产、泛海建设、雅居乐甚至如万科都遭遇了不同程度的经营风险和财务威胁。具体表现为:? 　　1.公司治理结构不完善。中国房地产上市公司治理结构基本上处于形式上完善而实际上缺乏实效的状态,在监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题,如公司管理者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。? 　　2.资产负债率过高。由于房地产公司的投资项目的投资规模巨大,而其自由资本不能够一下子承受如此之大的资本支付,所以大多数房地产公司倾向于银行贷款进行项目投资,这就给公司的经营带来了较大的债务偿还风险,使得房地产行业成为了一个高负债率、高财务风险的行业。? 　　3.资产的流动性差导致短期偿债压力大。由于房地产公司的流动资产主要是房地产存货,而房地产的变现周期较长、变现能力差,而多数房地产公司又有较多的长短期债务。对于长期债务来说可以通过长期的销售来应对债务的偿还,而对于那些短期的债务来说,可能由于无法在短期内筹集到足够的资金导致较大的财务风险,极易使公司陷入短期资金不足的危机。? 　　4.盲目多元化侵蚀主营业务盈利能力。中国房地产公司多数一多元化作为预防企业出现财务危机的主要措施,然而,很多公司没有对自身的状态、条件以及所要进军的新行业进行充分的可行性研究,便盲目地进行多元化,由于对新行业缺乏足够的经验导致新行业不仅没有获得足够的利润和新近流入起不到对主营业务的保护作用,反而是多元化业务拖累主营业务,侵蚀主营业务的盈利能力,给房地产业务的财务管理带来麻烦。? 　　二地产开发企业财务风险防范对策? 　　1.完善公司治理机构。该方面,我们可以借鉴万科地产。以王石为代表的管理层,在数次权力层纷争中均通过各种资本手段、人脉资源等确保了企业在管理团队的带领下运行。使得企业保持了长期的发展战略。? 　　2.保持合理的资产负债率。从总资产来看,香港五大房地产商资产额都相当大,其中新鸿基和长江实业在港币3000亿左右,净资产也超过港币2000亿,资产负债率较低,一般低于30%,总借款额占资产总额比率小,香港房地产商现金基本都是非常充裕的,这些财务表征均与国内的房地产商迥然不同。综上所述,香港大房地产商通常表现为资产总额大、负债率低、营业利润高但净资产收益率低。而同期国内另一标杆地产企业保利地产的资产负债率仍然偏高,平均居于70%以上数据均来源于证交所公告。央企地产公司尚且如此,地方中小地产开发企业的资产负债率往往更高。? 　　3.提高资产流动性。如前所述保利地产 08、09年的流动资产中约有70%左右是存货,保利地产存货增长较大,故流动比率逐步提高,表现尚好,同时考虑到保利地产在前期拿地时成本较低,故跌价风险也较小。? 　　4.地产企业的多元化问题。我国房地产开发企业往往是走开发――出售――物业管理的路子,特别是某些小的开发商,有可能其存在就只是为了开发一个项目楼盘。使我国的地产经济缺乏可持续发展的动力,在市场行情不好时,地产企业的风险增大。 而香港新世界集团是驰名香港十大华资财团和四大地产商之一,是香港具有领导地位的大型综合企业,辖下多家上市公司,业务遍及房地产、酒店投资、基础建设、电讯、展览中心、高科技产业、建筑、公共交通、百货等领域,更是中国迄今最大外来投资商之一。新鸿基集团、恒基兆业也都是著名的财团。目前我国万达集团,在这方面可谓是走到了其他地产公司前面。? 　　二、资金管理体系?