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从典型案例谈我国养老地产可持续发展问题 摘要：自2013年以来，受房地产市场前景不明朗 等因素影响，我国兴起了一股养老地产投资热，著名地产商 和投资机构纷纷投身其中。由于养老地产在我国尚处于探索 阶段，在开发模式、融资模式、风险规避措施、服务大众等 方面遇到了诸多难题。分析评价现有典型案例，有利于探索 我国养老地产可持续发展模式。 关键词：养老地产；开发模式；运营模式 中图分类号：F722文献标志码：A 文章编号： 1002-2589 (2015) 04-0106-02 据联合国标准，一个国家60岁以上人口迗10%就属老龄 化国家。据2014年1月国家统计局数据，我国60周岁以上 人口已迗2. 02亿，占总人口的14.9%。可见，老龄化已成为 我国不得不面对的严重的社会问题。 2013年8月召开的国务院常务会议强调，到2020年我 国要全面建成覆盖城乡的多样化养老服务体系，把“夕阳 红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠 民生、促升级的重要力量。许多有远见的企业看到了养老地 产的发展前景。仅2013年一年就新增100多个养老地产项 目［1］。 一、我国养老地产市场现状 （一） 市场需求量大 养老地产是根据老年群体特点和需求开发设计的为老 年人提供经济供养、生活照料、精神慰藉等基本养老服务的 养老设施或居住场所。随着老龄人口的快速增长，我国对养 老居住区的需求集中爆发。据同策咨询数据，2015年全国城 市自理老人需要床位数174万?185万张，需要护理老人需 床位数30万?32万张。按一个项目最优化床位数400张计 算，未来两三年将需要至少4 5⑻个养老地产项目［2］。 （二） 已有多家知名企业涉足 养老地产既是我国房地产市场转型的产物，也是对我国 养老服务市场的一种探索。据中国指数研究院统计，目前万 科、保利地产等知名地产企业约有21%已经涉足养老地产。 平安保险、太平人寿、中国人寿、泰康人寿等多家保险企业 也高调涉足，甚至中石油和中水电等不相关企业都开始染 指。 （三） 开发模式相对单一 目前主要有三种模式：一是地产企业主导型。万科、远 洋、绿城等知名企业的养老地产项目就属此类；二是政府主 导的公办民营型。即由政府提供土地，后期建设和运营由开 发企业介入。这种模式可以兼顾解决前期资金投入风险及中 低收入老年人的居住需求；三是保险机构主导型。多以养老 社区为载体，整合上游保险产品和下游服务产品，打造从 “摇篮”到“天堂”的保障模式。 （四）盈利状况普遍不佳 我国养老地产大规模开发也就三五年。由于开发成本 高、运营周期长，许多项目处于亏损或者微利状态。业内人 士认为，养老产业进入成熟期大约需要20年。万科总裁郁 亮认为中国现在还没有养老地产，还停留在养老产业阶段， 距离专门地产行业的形成还有很长的距离；业界人士陈俊认 为，眼下养老地产的概念并不清晰，绝大多数养老地产项目 不温不火，不死不活[2]。 二、我国养老地产现有主要盈利模式及缺陷 从现有的案例和资料来看，目前我国养老地产的盈利模 式主要有以下四种： （一）会员卡模式 即一次性收取几十万元会费，以换取公寓长期居住权， 每年还需再缴纳一定数额的服务费。以上海亲和源为例，其 会员卡分A卡和B卡。2007年推出时，A卡须一次性缴费50 万元，允许继承或转让。2014年3月时A卡已卖到118万元 [3];B卡是只限个人终身使用的记名卡，对应大、中、小三 种户型，以30万?70万元不等的三种价格出售。这种模式 能够让投资者在项目运行前期就收回大部分资金，从而有效 缓解资金压力，维持资金的周转。 但是，会员卡模式因为一次性收费高，其目标对象一般 是企业老板、退休干部或大学教授等高收入人群，难以满足 普通大众需求。 （二） 售房与老年公寓租住结合模式 即把商品住房及商业配套与养老住宅结合在一起。该模 式以面向市场出售老年住宅为主，注重社区环境打造和养老 配套设施。其中可售地产既可保证项目盈利，还可解决养老 社区后续资金需求问题。东方太阳城项目是这一模式的典型 代表。它通过普通多层住宅、联排、独栋别墅等多种物业销 售搭配少量护理型公寓出租的方式，快速回笼资金，实现滚 动开发。太阳城项目中的70%作为住宅出售，30%为开发商自 持［3］，以养老公寓的形式租给老年人居住，并由太阳城自 有物业提供养老服务。 这种模式的目标市场主要是生活可以自理的老人，社区 仅提供基础的养老服务及设施。这就意味着，随着老年人生 理机能的下降，这种模式养老的意义也在下降。 （三） 纯租赁模式 哈尔滨市什河丽景敬老社区是这一模式的典型代表。该 项目是市政府惠民行动项目，主管单位是哈尔滨市老龄工作 委员会。社区环境优美，设施完善，收费合理。主要是针对 空巢、独居、半失能、失能老人及需要照顾的老人，提供子