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浅述房地产开发企业土地成本确定 　　摘要：我国房地产企业开发土地主要通过“招、拍、挂”出让方式取得，但也有其他拿地渠道，不同的来源决定了不同的取得成本。本文对开发用地的主要取得途径、税收成本确定及对企业所得税和土地增值税的税务影响进行了梳理和分析，希望对实务工作有所帮助。 　　关键词：房地产开发用地 土地来源 土地成本确定 　　目前我国很多地区土地使用权的出让是通过土地储备交易中心实施的，即先由土地储备交易中心收储拟出让的国有土地使用权，并向被征收方支付补偿款，再由土地储备交易中心将土地使用权竞拍出让。房地产开发企业除了土地一级市场出让方式取得，还有通过土地二级市场及其他的方式取得土地，房地产开发企业取得土地的来源不同，其税收成本所确定的内容也有所区别。 　　一、“招、拍、挂”出让方式土地成本的确定 　　所谓“招、拍、挂”程序，是指土地一级市场上招标、拍卖和挂牌出让国有土地使用权的简称。 　　作为出让一方的土地所有者不产生应纳税费问题，拿地一方应凭土地出让金财政票据、以支付的所有款项（包括契税）计入企业所得税和土地增值税的土地成本。 　　那么，企业招拍土地后，政府给予的土地返还款是按冲减土地成本处理还是按其他收入处理？对企业所得税和土地增值税有什么影响？针对这个问题，简单分析如下： 　　第一，企业所得税方面。 　　财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性