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土地增值税对房地产行业的影响探析 　　摘要：随着《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的发布，全国房地产企业将全面进行土地增值税的清算工作，面临根据项目增值额与可扣除项目之间的比率正式征收30%～60%不等的土地增值税的局面，无疑加大了房地产开发企业的税收成本，给企业的资金运作也带来了一定的压力。面对这样的变化，房地产开发企业应提高项目运作质量，加强税收筹划在成本控制、现金流控制中的预警作用，使企业能够合理的判断项目的经营风险及利润率，从而稳健而持续的成长。 　　关键词：土地增值税；房地产开发企业；税收筹划；成本控制 　　中图分类号：F810.42文献标识码：A文章编号：1001-828X（2011）09-0264-02 　　 　　一、房地产开发企业土地增值税缴纳的现状 　　土地增值税是以对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值额做为计税依据而征收的税种。增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行的是四级超额累进税率。 　　(一)土地增值税对房地产开发企业税收结构的影响 　　1.土地增值税成为房地产企业最重要的税种之一 　　房地产开发企业所涉及的主要税种如下： 　　房地产开发企业的成本中土地成本占有很大的比重，随着土地价格的一再攀升以及国家各项宏项调控措施的实施，使房地产行业逐渐脱离了“暴利行业”，但房地产企业无疑是改革开放后“造富运动”的成功范例，其在国民经济中所处的地位也是有目共睹的，但与此不相匹配的是房地产企业纳税额却偏低，这和之前土地增值税只预收而不清算有很大关系。 　　从上表可以看到，土地增值税由原来的只预缴到后来的实行清算管理，对房地产开发企业的影响首当其冲的就是增加了房地产行业的税收并且也使房地产行业成为税收上的巨人。 　　2.土地增值税预征率不断提高 　　2011年初，为了进一步规范天津市房地产市场秩序，合理调节土地增值收益，1月19日天津市地方税务局颁布《关于加强我市土地增值税征收管理的公告》(天津市地方税务局公告2011年第1号)明确天津市土地增值税有关政策。其中提出，按照不同的销售价格确定土地增值税预征率，限制高档商品房开发。除保障性住房外，房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元(含2万元)以下的土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元(含3万元)的土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的土地增值税预征率为5%。而在此之前，天津市土地增值税的预缴政策为房地产开发企业销售普通住宅预征率为0.5%，销售非普通住宅预缴率为1%。预征率的大幅提高加大了土地增值税在房地产开发企业税收结构上的比重，而清算的复杂也对企业的经营产生了重大的影响。 　　(二)土地增值税清算加大了房地产开发企业资金压力 　　例如：一个房地产开发项目25万平方米，总体销售额15亿元(售价均未超过20000元/平方米)；直接成本8亿元(其中维修基金2250万元)，间接成本2亿元(含营业税金及附加)，总成本10亿元。 　　按目前的预缴比例为收入的2%，整个项目预缴土地增值税为3000万元。 如果进行土地增值税清算，该项目应缴纳土地增值税额计算见下表： 单位：万元 　　从上面的例子我们可以看出，土地增值税的清算对国家的税收及财政的补充是非常重要的。如果上表中的增值额占可扣除项目的比例在50%-100%之间，清算土地增值税额就提高为增值额的40%，即：15,190.00万元，比之前多缴纳3,797.50万元，由此可见土地增值税清算的关键是“四级累进制”税率，增值额越多、占可扣除项目的比例越高，相应的税款也会更多。 　　由于有些房地产企业在税收筹划方面的欠缺，如果未对土地增值税的清算未能做出合理预判并预提相关税款，在项目结束后土地增值税的清算会对企业的现金流造成严峻的考验，资金状况不太好的企业可能因资金链断裂而倒闭。 　　(三)税收筹划过程中的实际问题 　　1.扣除项目计算繁琐，重复征税 　　由上面例子表格中的数据对比我们可以看出，在土地增值税的清算过程中，可扣除项目的计算是至关重要的。而可扣除项目众多，计算口径及可扣除的尺度并未完全规范到位，固然存在房地产开发企业从中人为调整成本数额的可能性，但也存在扣除不合理的因素。 　　其次，土地增值税的清算宗旨仍然是纳税人应按照有偿转让房地产后取得的增值额做为计税依据，而企业所得税是纳税人按照纳税年度同一经营业务取得的利润做为计税依据，两种税种从其本质上说都属于对企业经营收益进行征税，在一定的程度上存在重复征收的现象，从而体现了我国土地增值税征收还有待完善。 　　2.可扣除项目的确认与成本发生存在时间性差异 　　根据