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在建工程估价成本法动态修正 　　摘要： 运用成本法进行估价时，由于原来购入土地价格较低而当前公开市场土地价格较高，土地已经获得了较大的增值。有理由可以认为这部分增值已经涵盖了部分利润。在这种情况下，如果按照传统的成本法公式计算土地利润，最终测算出来的标的物价值会有较大偏离。针对该种情况，笔者认为：成本法估价时，在土地公开市场价值已经涵盖部分利润的情况下，应当对计算公式进行动态修正，所得即为估价对象价值。 　　Abstract： When evaluating construction progress， we always use hypothetical development method and cost method. If the land price increases very fast in recent years， the final value opinion will be high by using traditional formula. That is because of the land price in appraisal work period including the profit. So when we calculate the final value opinion， we add profit the land profit again. Thus the final value opinion is higher by using cost method than by using hypothetical development method. The writer state that we can dynamic modify the trditional formula of cost method. 　　关键词： 成本法；静态；动态；土地；利润 　　Key words： cost method；static state；dynamic state；land；profit 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）21-0091-02 　　1 问题提出 　　近几年，估价师在运用成本法对在建工程进行价值评估时，往往会发现成本法的测算结果与假设开发法的测算结果差距较大，往往大大高于假设开发法的测算结果。尽管最终测算结果仍是成本法和假设开发法两者的加权平均值。但是，对于两种估价方法测算结果的差异还是让很多估价师困惑不已。 　　笔者在实际案例的测算过程中遇到了同样问题，本文旨在通?^实际案例的测算分析，提出：在土地价值短期升值过快的情况下，运用成本法测算在建工程项目的价值是，成本法公式要进行动态调整，不能仍然照搬传统公式计算估价对象价值，否则容易高估其价值。 　　2 成本法介绍 　　2.1 成本法的概念 　　成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。折旧是指各种原因造成的估价对象价值的实际减损，其金额为估价对象在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 　　2.2 成本法的计算公式 　　成本法估价中，重新购建价包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、售费费用、销售税费、开发利润；折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。 　　成本法的公式为： 　　在建工程的价值 = 重新购建价-折旧 　　重新购建价 = 土地取得和开发成本 + 建筑物的开发成本 + 管理费 + 投资利息 + 销售税费 + 开发利润 　　折旧的求取方法主要有年限法、市场提取法和分解法，实际操作中主要采用年限法。年限法分为直线法和成新折扣法。直线法假设在建工程的经济寿命期间每年的折旧额相等。直线法的年折旧额计算公式为： 　　（C-S）/ N 　　其中：C―重新构建价；S―净残值；N―经济寿命。 　　成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定建筑物的成新率。对于在建工程，因为还未开发完成所以在估价时点的折旧为0。 　　3 案例初步分析 　　下面通过实际案例，首先运用成本法对案例进行测算，然后运用假设开发法进行测算，最后进行初步分析。 　　3.1 在建工程价值测算的实际案例 　　某公司2011年底以0.7亿购入土地，建设办公楼，2013年已经完成部分工程。2013年12月31日评估该在建工程，估计尚需要1.5年才能完工并全部售出。当前土地市场价为3亿，已经投入的开发成本为2亿，全部开发完成的开发成本为5亿，购买