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实物期权理论在房地产价值评估中应用 　　[摘要] 房地产开发时间长，价格变化快，传统的净现值法易低估房地产开发项目的价值，往往导致对项目的低评。本文通过引入实物期权理论，在论述其在房地产开发价值评估中应用的合理性基础上，结合房地产开发的实例讨论在不确定性条件下房地产推迟开发带来的投资机会价值，为房地产价值评估提供一种更贴近实际情况的方法。 　　 　　一、实物期权概述 　　 　　（一）实物期权的含义 　　实物期权(Real OPtion)是指以实物投资为标的资产的期权，具体表现为在经营、管理、投资等经济活动中，以各种形式获得的进行或有决策的权利，它是金融期权理论在实物投资领域的发展和应用。它的标的资产是复杂的实物资产，其定价方法可以类似于金融期权的估值，计算过程融入了“最优决策”的思想，使投资者对于不确定性的评价更为科学可靠。它的特点是期权持有人可以根据各种条件的变化情况，等到最适当的时机才做出取舍该权利的重大决策，从而长期保持增长能力。 　　（二）实物期权理论概述 　　期权分为金融期权和实物期权两个大类，将金融期权的基本思想应用到现实的市场上就是实物期权。实物期权的兴起源于学术界和实务界对传统投资评价的净现值技术的质疑。麻省理工学院的迈尔斯(Myers，1977)教授首先指出，当投资对象是高度不确定的项目时，传统净现值理论低估了实际投资。迈尔斯认为高度不确定下的实