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物业管理企业侵权原因及对策 　　摘 要：随着物业管理在我国的迅速发展和物业管理企业队伍的不断扩大，物业管理纠纷近几年来不断涌现，特别是住宅小区中物业管理企业侵害业主权益的问题变得越来越突出。对此，文章从物业管理企业的角度出发，在总结住宅小区中物业管理企业侵害业主权益的表现形式的基础上，分析了物业管理企业侵权的原因，并提出相关的对策和建议。 　　关键词：物业管理企业 侵权 原因 对策 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914(2007)12-025-02 　　 　　物业管理企业侵权给广大业主和用户造成了很大的损害，给物业管理行业的健康发展和社会稳定带来了不良的影响。要解决和避免该问题必须找出物业管理企业侵权的原因。本文分析了物业管理企业侵权的两个基本问题，一是物业管理企业为什么要侵权？即：物业管理企业侵权的目的是什么？二是物业管理企业为什么“能”侵权？有哪些条件促使其侵权？并在此基础上提出有效预防和防范物业管理侵权问题的对策。 　　 　　一、物业管理企业侵权的目的 　　 　　随着我国市场经济体制的逐步建立和物业管理行业的迅速发展，市场化、专业化的现代物业管理企业已经成为物业管理市场上的主要力量，其中最主要和最有代表性的企业就是现代物业管理公司。他们是自主经营、自负盈亏的独立主体，追求自身利益的最大化是他们的经营目标。然而在社会主义市场经济体制还不健全的条件下，这种追求短期自身利益最大化的内在驱动力却成了物业管理企业侵害业主权益的根本原因。现实生活中物业管理企业因为追求自身最大的利益，而不惜实施侵权行为或由此造成侵权的事件非常多。 　　 　　二、物业管理企业侵权的原因 　　 　　从某种程度上说，自身利益的最大化是物业管理企业侵害业主权益的一个根本原因，但是仅有这个内在驱动力，还不足以使物业管理企业达到侵权目的。物业管理企业之所以“能够”侵权还应具备一些其他重要因素，如物业管理企业的自身优势、物业管理法律法规存在问题、业主、业主委员会和政府对物业管理企业的监督不力、物业管理市场的竞争、激励不够等。 　　1．物业管理企业的自身优势。物业管理企业的自身优势包括专业优势、信息优势、资源优势、管理优势等。物业管理企业的这些优势与广大业主的自身劣势形成了鲜明对比，这些具有强烈反差的优势为物业管理企业侵权提供了重要条件。一方面他们利用自身的专业知识和信息优势蒙骗业主、隐瞒相关的信息；另一方面他们通过占用的资源、管理上的方便去出租、经营公共或共用场地、设施设备，或挪用专项维修基金等来牟取自身利益，或者在业主公约、住户手册、物业管理服务合同中制定罚款、停工、断水供电等罚则。 　　2．物业管理法律法规存在的问题。新颁布的《物权法》尽管从法律角度弥补了2003年《物业管理条例》对业主产权的界定，对原有存在纠纷较多的公共部位也有了明确的归属，但有些还不能很好地与地方法规配套，相互之间存在不一致、不能衔接、重复或空白等不足。在物业管理相关的法律法规中，许多内容不够完善、具体，对各方主体的权利义务界定不明确，对合同、权利的性质、效力和侵权责任的追究等规定不明或存在空白。从影响物业管理企业侵权的角度来看，物业管理法律法规存在的问题具体体现在以下几个方面： 　　（1）物业管理费收、支问题。有关物业管理费收、支问题主要体现在：第一，我国各地地方立法关于物业管理费由物业管理企业收取并进行独立管理和核算。物业管理费是由全体业主交付，应当归全体业主所有和管理，但法律规定由物业管理企业代管并赋予其收费权。笔者认为在收费制度本身还不完善、业主又没有很强的监督能力的条件下，这种制度设计为物业管理企业侵占业主公共财产埋下了隐患。第二，由于物业管理法律法规对开发商、物业管理企业送、免物业管理费等行为未作规定，使得物业管理企业隐性侵权成为可能。因为物业管理企业送、免物业管理费往往会造成企业把这部分经济损失转嫁到其他业主身上、导致小区服务质量下降或加重其他业主的义务，实质上损害了广大业主的权益，构成了隐性侵权。第三，物业管理法律法规在物业管理费上的问题还体现在对违约责任的追究上缺乏平等。在物业管理企业财务公开透明的公示制度上，由于法律责任不明确，造成流于形式，不能有效落实；相对而言，对业主拖欠物业管理费的违约责任却相对明确，容易界定。 　　（2）业主大会和业主委员会的法律问题。由于业主大会、业主委员会在物业管理中的重要作用，因物业管理法律法规在这方面的缺陷造成物业管理企业侵权是非常普遍的。物业管理法律法规有关业主大会、业主委员会的法律问题主要表现在以下两个方面： 　　一方面是业主大会和业主委员会的成立问题。目前，相关法规虽然对业主大会和业主委员会的成立、选举和备案都作了规定，但其中的限制条件较多，如限制业主