社区商业项目问题探讨.docVIP

社区商业项目问题探讨 ? 社区商业的问题可能比购物中心的问题会更多一点，总结一下，目前国内社区商业开发总体上有如下四个方面的问题： ??问题一：社区商业的体量设定：从上到下的迷茫 ????? 首先来看看第一个问题：社区商业的体量设定，这是一个可能从不曾引起重视，但却是影响社区商业成败最重要的问题，一个社区商业到底开发多大体量合适呢？关于这一问题没有任何官方的说法，一般地都是把政府出让土地时的指标作为指导，殊不知这一指标根本就是拍脑袋的产物，大多数是规划人员想当然的成果，我们知道现在所有的政府，大到市小到一个区域都会在土地规划时形成一套控规指标，还会举行一系列的专家论证会，我也参加过几次这样的会议，参加完只得出一个结论：政府部门关于商业的指标规划几乎就是毫无依据。他们在规划之前没有对区域现在、目前的人口、消费需求进行过研究；也没有对目前的商业供应进行过盘查；对地块的可盈利性也没做过分析。可想而知，这样的商业指标不可能具有指导性，而立项时的发改委审查也是苦于没有依据，只能看规划局的审批意见行事，基本上的结果就是，规划指标很难改动，我认为这是造成目前很多商业项目空置的主要原因之一。 ? 举个例子，望京的区域规划应该算是比较新的，但那个区域商业存量已经超过150万平米，已经远远超过望京35万人口所能承受的极限了，但仍然有许多商业项目上马开工，开发完成后招商不成功，只能空置，一些新的商业项目大都停在那里，等待转手，这样的项目在望京为数不少，究其原因就是商业规划指标太多了。那是不是在理论上存在一个合适的社区商业比例呢？我认为是有的，很简单的逻辑，所谓社区商业就是满足于社区内部的消费需要的商业，我们如果可以把一个项目当作一个社区的话，它的总消费力是确定的，如果这个项目住宅是100万平米，能够容纳3.3万人（人均30平米），北京市平均每个人产生的商业消费大约是1万元/年（仅指与商业物业相关的消费支出，如购物、餐饮及休闲娱乐支出，教育、养车等不算在内），那么这个项目未来产生的消费总需求大约是3.3亿元，这个消费需求衍生出来多少对商业物业的需求呢？这需要一个商业坪效的数据，按照汉博顾问的统计，北京市区内的商业综合坪效（综合零售、餐饮及娱乐）大约为6000～10000元/平米才能做到正常盈利水平（依赖于不同的租金水平），我们取8000的均值，3.3亿元的消费支出大约需要4.1万平米的商业建筑面积，约相当于住宅面积的4.1%左右。汉博顾问认为对于社区商业而言，社区商业面积配比应该在社区住宅建筑面积的3～5%之间比较合适，简单一点说，人均1平米足以。 ? 从这个比例来看，目前许多项目的商业配套均超过了这一面积，其结果必然导致大面积空置，导致投资收益的下降，导致大量资金的沉淀与浪费。要想从根本上解决社区商业的问题，首先必须在政府规划层面有所改变，或者允许开发商根据实际需求与供应情况修改社区商业指标。 ??问题二、社区商业的业态设置：自发拼凑的混沌集市 ????? 从我所见到的社区商业案例来看，做的好的社区商业寥寥无几，整个社区商业的业态规划无序、经营商家素质低，经营情况也比较一般，这一问题主要是有以下三个： ? 1、 规划的无序， 开发商无心去做业态规划，因为大多数的社区商业是为了销售，业态规划顶多也是一个销售道具。同时，大多数社区商业开发商没有接触过商业，不清楚基础的社区服务所需的业态构成、需求；另外过大的社区商业体量，单纯依靠内向型社区商业需求无法满足这么大体量，于是千篇一律开发成餐饮一条街。 ? 2、 执行的无力，由于社区商业的销售或部分销售，开发商丧失了对业态的控制权，即使有良好的业态规划，也无力控制小业主的招商行为，小业主一般是价高者得，短视行为决定了社区商业招商执行的无力。 ? 3、 招商的困难，社区商业的招商比购物中心的招商更困难，社区商业大多位置偏远，而且社区商业领域连锁品牌商家相对过少，难以复制，招商难度大。同时，如果社区商业是销售的，通常都是以较高溢价进行销售，高价销售导致的高起始租金会让商家望而却步，进一步加大了社区商业招商的难度。 ??问题三：社区商业的资金筹措：无奈中的销售举措 ????? 无论是社区商业还是购物中心，都是长线的投融资行为，除了贷款之外，中国社区商业的开发商现阶段根本找不到其它的融资方式，而中国房地产项目的贷款大部分是短期开发贷，长融短投解决不了开发商的融资问题，投融资期限的不匹配必然导致商业物业的销售来快速回笼资金。再加上开发商原始积累阶段的贪婪天性，社区商业成了销售型商业的代名词，而且销售价格远高于商铺的内在价值，这是目前中国社区商业开发的现实需求。 ? 而商业的成功经营取决于业态、品牌、租金的统一性与协调性，这要求管理方对商铺有实在的经营管理权。一旦商业物业销售，产权盘落，开发商其实很难做到管理权的统一，为