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房地产投资项目财务评价现状分析 3-1房地产投资项0财务评价的内容 房地产投资项目财务评价的主要内容是对项目进行财务经济效益分析。一 个确定的项目投资，在对其进行经济效益评价与分析时，主要是看该投资项目 的产出是否超过投入，也即项目投资的投入产出效果如何。 3-2房地产投资财务评价的目标和程序 房地产投资项0财务评价就是根椐国家现行的财税制度和价格体系，从房 地产投资项目财务角度分析、计算财务收益和费用，编制财务评价分析表、根据 评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，并以此 来判断项口的财务可行性的一种方法。财务评价是项目可行性研宄的核心内容， 其评价结论是决定项目取命的基木依据。 3-2-1房地投资评价的0的和0标 房地产投资分析的目的主要有四个：一是准确定位市场，在市场经济条件 下，市场细分越来越明显，所以一个房地产开发公司根据自己的实力，通过房 地产投资分折，准确定位自己的H标客户群是非常重要的；二是明确投资方向， 只有目标客户群定位准确了，才有可能明确企业的投资方向；三足制定投资策 略，这是以前两项为前提的，只有准确定位了市场，明确了投资方向，其投资 策略才会更有目的性和针对性；四是指导投资实践，通过对拟投资的房地产进 行分析，为投资者提供决策的依据。 对于房地产投资项目而言，财务评价的主要目标有两个：一是项目的盈利 能力，二是项目的清偿能力。 盈利能力0标 盈利能力是反映房地产投资项目财务效益的主要标志。在财务评价中，应 当考察拟投资项目竣工上市后是否盈利、盈利能力有多大，盈利能力是否足以 满足项目可行的要求条件。项目盈利主要指项目能够实现的利润和税金。 清偿能力目标 拟投资项目的清偿能力伍括两个层次：一是项目的财务清偿能力，即项目 收冋全部投资的能力。理性的投资主体总是期望能预期全额收冋投资：二是债 务清偿能力，土要指项目偿还借款和清偿债务的能力。在筹集资金之际，提供 资金者不仅将考察项A是否具有债务淸偿能力，还将考察资金偿还期限是否符 合有关觇定，项目是否具备所要求的清偿债务能力， 3-2-2房地产投资财务评价的程序 第一步，分析和估算项0的财务数据，包括对项0总投资、资金筹措方案、 成本费用，销售收入、税金和利润，以及其他与项目有关的财务数据进行分析、 鉴定和评估。 第二步，分析财务雄本报表。财务基本报表是恨据财务数据填列的，也是 计算反映项目盈利能力、清偿能力的技术经济指标的基础，所以在分析和估算 财务数据之后，需要对财务基木报表进行分析和评估，主要是对现金流量表、 损益表，资金来源与运用表、资产负债表等进行分析和评价， 第三步，分析财务效益指标，财务效益指标包括反映项A盈利能力的指标 和反映项目清偿能力的指标。反映项目财务盈利能力的指标包括静态指标（投资 利涧率、投资利税率、资木金利润率等）和动态指标（财务内部收益率、财务净 现偾等）；反映项0清偿能力的指标包括投资冋冋收期、借款偿还期、资产负债 率、流动比率和速动比率等. 第四步，提出财务评价结论。将计算出来的有关指标运用前述分析方法进 行分析，并从财务角度提出项目可行与否的结论。 3-3房地产投资财务数据估算 房地产投资项目财务数据估算是指在项目市场、资源、技术条件分析的基 础上，从项目（或企业）角度出发，依据现行的经济法规和价格政策，对一系列 有关的财务数椐进行调奔、收集，整理和测算，并编制有关财务数据估算表格的 工作。财务数据估算的上耍内容包括：生产期估算销售收入，销售税金及附加 估箅、利润总额及其分配估算。 财务数据估算惟有在遵从一定原则和程序，方能确保结果的客观、准确。 财务数据估算的原则 房地产投资项目财务数据估算须以科学、严谨的态度认真对待，应遵循下 述三项原则。 真实(2)准确(3)以现行经济法规为依据 财务数据估算的程序 (1)熟悉项目概况，制定估箅工作计划 各个房地户投资项0的背景、条件、项0内部因素、外部配套条件等各不 相同，所以投资分析人员须对项目的基本概况作全面了解，并针对其特点，制 定出财务数据估箅计划，以明确审核分系的重点、时间安排、力恸量投放等。 (1)收集资斜 主要有：①项目的有关批文等；②有关的政策、法令、规定、条例、办法 等：③同类项0的有关基础数据。 (3)进行估算 在搜集和整理资料的棊础上，测算各项财务数据，并编制相应的财务数据 估算表格。 3-4编制房地产投资财务评价基本报表 财务基本报表是根据财务数据填列的，它是计算反映项0盈利能力、清偿 能力的填础。在分析和估算出财务数据之后，对财务报表进行分析，很有必要。 其主要包括的报表如下： 现金流量 现金流段表是财务评价使用的基木报表之一。编制现金流量表的主要作用 是计算财务内部收益率，财务浄现值和投资冋收期等技术经济指标。根据计算 基础不同