郑州德润黄金海岸项目定价策略建议.docxVIP

方案思路框架 宏观背景分析 一 1、政策背景（全国） 新利率开始执行，楼市调控力度不放松； 宏观背景分析 一 1、政策背景（全国） 楼市调控加强，个人住房信息系统的完善将会推进房产税的征收； 宏观背景分析 一 1、政策背景（全国） 楼市调控取得一定成绩，政策将会延续； 宏观背景分析 一 1、政策背景（全国） 楼市调控下增加保障房供给，房产税的征收将会成为一种趋势； 宏观背景分析 一 1、政策背景（全国） 楼市调控进一步加强，短期内将不会取消； 宏观背景分析 一 1、政策背景（全国） 政府工作报告出台，旨在强化楼市调控政策和完善保障房管理措施； 宏观背景分析 1 2、市场背景（全国） 去库存化压力较大，房价趋稳，全民投资时代结束； 截至2011年11月底，除广州外8大城市当前存量消化周期都在10个月以上，而9大城市消化周期较2010年年底的平均增幅也达到7.98个月；再加上近两年来土地供应和开工绝对值均大于上轮调控周期，未来1-2年内重点城市市场都将面临巨大的去库存压力。 全国重点城市存量可售周期示意图 宏观背景分析 1 3、2012年全国行情预估（小结） 市场拐点已现，短期市场量价将持续走低 受政策轮番调控，市场观望日趋严重，市场量价已呈现明显下滑趋势，随着市场淡季的来临，2012年1季度市场量价将持续走低； 调控政策不放松，后期更多偏向于地方执行 随着住建部官员发表“短时期内部