商业地产开发技术和盈利模式培训姜新国课程教程讲义.docxVIP

商业地产专业培训提要 商业地产开发技术和盈利模式 姜新国 中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—“在行”首席策划师，中国城市商业网点开发管理联合会专家委员、学术委员。 从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。 商业地产真经 经营实心化 资产优质化开发系统化项目品牌化 上 篇 基 础 知 识 一、商业地产概念二、商业地产分类 三、商业地产开发模式和发展趋势四、商业地产的业务流程 五、商业地产评价标准 1、商业地产概念 固化资本 2、价值表现 商业价值影响房地产价值表现商业利润支持租金，租金支持房价。 3、商业地产两种开发类型 一是产品性开发 二是资产性开发 4、商铺和住宅的差异 比较项目 商 业 物 业 居 住 物 业 最终用途 商业经营 居 住 评判标准 商业利润或租金 舒适、安全、便捷、私密、经济、景观 升值条件 经营或商业环境改善 土地或居住环境改善 消耗方式 价值转移(中间商品) 终端消耗 获得方式 投 资 购 置 类 型 经营型物业 消耗型物业 属 性 生产资料 生活资料 二、商业地产分类 （一）项目分类 1、单一型：纯商业地产 2、复合型：商住复合、商旅复合、 商办复合、工商复合 3、多元组合型：商旅办组合、商住办组合、 工商办住组合等。 （二）商业形式分类 （1）购物中心（专业的，如家居中红星·美凯龙） （2）百货大楼 （3）商业步行街（有综合类,如专业类、步行、地铁） （4）专业市场（综合市场、专业市场） （5）专卖店 （6）奥特莱斯 （7）商业街区 （8）一般街市 ( 三 ) 产 品 分 类 1、商场物业 2、街铺物业 三、国内商业地产开发 模式和发展趋势 ( 一 ) 开发形式 1、房地产的开发形式 2、金融行业的投资形式 3、店铺经营的开店形式 ( 二) 介绍几种开发模式 1、万达VS宝龙；万达是成功的宝龙；宝龙是不太成功的万达； 2、华侨城VS凯德：一个大思路和进 行，浑然一体；一个两业分置，各成品牌； 3、华润·万象城VS中粮·大悦城；子品牌渐成气象。 ( 三 ) 发展趋势 1、模式化 2、综合化 3、规模化 、情景化 四、商业地产业务流程 产品开发流程－追求市场价值最大化 产品包装 商业主题 文化内涵 推广 开始 用 项 初 论 调 地 目 步 整 研 策 方 方 究 划 案 证 案 方案 设计 市 提 商 建 开 市 商 建 主 资 初 出 筑 场 业 筑 发 场 业 开 规 力 金 步 商 销 调 发 方 方 方 论 论 划 落 查 方 案 案 案 证 证 论 家 售 承 方 向 证 实 诺 案 业 产 商 销 投 实 确 初 价 对 推 返 态 品 业 售 资 际 认 步 格 盘 租 定 定 需 商 客 使 项 协 定 策 方 位 位 求 用 目 议 位 象 略 案 者 方 商 收益预测 案 业 征 商 区 推 询 周 期 业 广 项目决策 诉 方 求 域 案 成 本  施工单位 项目 报批 开 工 招商 方案 风险评估 (推广) 软文 招商 商管筹备 开 销售筹备 工 按揭银行 施 工  SP活动 推 广 开 盘 筹 备 落 实 商 主 管 力 成 进 立 场 商 企 入 驻  参 展 开 销 商 调 盘 售 场 活 阶 开 动 段 张 整 统 银 返 异 委 地 一 行 租 销 托 办 按 签 售 管 证 揭 约 展 理 开 持有物业开发流程—追求持续增值 数 能 倾 量 力 向 规 消 商 消 品 时 经 经 费 牌 尚 营 营 审 策 流 方 策 消费对象 划 防 家 美 略 行 式 略 项目条件判析 业态定位 商业规划 商业文化策划 经济测算 交 环 规 物 商 回 商 竞 业 业 品 服 商 建 配 交 业 商 橱 CI 色 初 成 收 通 境 划 业 业 报 圈 争 态 态 种 务 业 筑 套 通 态 业 系 彩 步 本 益 条 条 条 条 资 要 范 策 类 构 类 方 文 条 条 组 布 主 灯 租 测 预 特 件 件 件 件 源 求 围 略 型 成 型 式 件 件 织 置 题 窗 统 光 价 算 测 色 经 客 盈 外 内 消 济 流 利 部 部 费 收 频 状 动 动 益 率 群 态 线 线