房地产系列之二：58家房企土地储备.全景图.pdfVIP

证券研究报告 | 固定收益研究 2018 年09 月25 日 固定收益专题 58 家房企土地储备全景图——房地产系列之二 资金被视为房地产企业的“血液”，在上一篇报告《解密 64 家上市房企资 作者 金链——房地产系列之一》中，我们分析了房企资金链状况及影响因素，房 分析师 刘郁 企资金链分为资金筹集、使用以及回流三个环节。资金使用环节中，土地购 执业证书编号：S0680518080002 臵费占比较高。在融资环境趋紧的背景下，充裕优质的土地储备可以减轻拿 邮箱：liuyu@ 地压力，也为持续的销售现金流入提供了保障。因此，关注土地储备情况是 相关研究 研究房地产企业信用资质的重要方向。 1、《固定收益定期：期限利差缩窄是在走向“熊平” 吗？》2018-09-24 土地储备主要考虑两方面因素：一是土地储备规模，是否能支撑企业未来几 2 、《固定收益定期：信用负面跟踪》 年的可持续发展。对于房企来说，项目周期较长，一般从拿地到竣工最后确 认收入需要2-3 年左右，因此足够的土地储备是未来业绩的有力支撑。二是 2018-09-23 土地储备分布，通过梳理样本房企土地储备具体城市分布，来判断是集中在 3、《行业高频数据跟2018-09-23 一二线，还是三四线？是集中在核心城市群，还是其他地区？是全国布局， 4 、《固定收益定期：信用负面跟踪》 还是深耕局部？对房企未来业绩影响较大。 2018-09-20 从土地储备规模来看，集中度较高，大型房企与小型房企分化明显。58 家 5、《固定收益专题：农业战线“国家队”，农垦集团了 样本房企总土地储备面积为 18.63 亿平方米，其中前20 家房企合计为14.65 解一下？》2018-09-20 亿平方米，占比接近80%。恒大地产、碧桂园、保利地产、融创地产、万科 等大型房企土地储备规模较大，而新华联、光明地产等小型房企土地储备规 模较小，在行业集中度不断提升的背景下，存在一定压力。 但土地储备是把“双刃剑”，并非多多益善。一方面充足的土地储备，有利 于满足房企未来项目开发，实现现金回流。但另一方面，过多的土地储备， 会造成一定的资金占用。如果房企的土地储备增值低于资金成本，则意味着 现有土地储备“亏损”。因此，需注意去化周期指标，对于去化周期偏高房 企如合生创展集团、泛海控股等应关注其今后销售状况。 从土地储备分布来看，一二线城市仍为房企战略布局的主战场。首开股份、 首创臵业、中粮地产、旭辉集团和华宇集团等一二线土地储备占比高达90% 以上，土地储备结构较好，但也要注意限价限购等调控政策带来的不利影响。 城市群时代，房企积极参与核心城市辐射经济圈建设。合生创展集团、时代 控股、金融街以及荣盛发展等在长三角、珠三角和京津冀三大核心城市群土 地储备占比较高。全国布局亦或深耕局部，与本身规模息息相关。对于奥园、 滨江集团、光明地产、融侨集团等布局比较集中，深耕局部区域的中小型房 企，应持续关注区域经济环境以及政策环境变化。 风险提示：调控政策进一步收紧，数据统计口径有偏差。 请仔细阅读本报告末页声明 201