房地产基础知识地1.docVIP

第二章 房地产的相关概念 一、与土地有关的概念 1．“三通一平”：即路通、水通、电通、场地平整。“三通”是把开发区红线以外的道路、给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。 2．“七通一平”：道路通、上水通、雨污水通、电通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。 3．国有土地使用权证：指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途、土地使用面积、使用年限和四至范围。 4．地籍：指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 5．宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 6．宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 二、与土地所有权相关的概念 土地使用权:是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订的有关规定,对国家或集体所有的土地享有占用、使用、收益和处分的权利. 土地使用权出让：是指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。土地使用权出让有成“批租”,属于房地产一级市场。 土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。 在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权，同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享有所有权，只拥有使用权。 土地使用权出让的方式：协议、招标、拍卖。 协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用权的方式。一般多用于工业及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。 招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面招标形式，竟投某块土地的使用权，由招标人根据一定的要求，择优确定土地使用者的出让方式。适用于开发性用地或者较高技术性要求的建设用地。 拍卖出让：又称竞拍，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竟投，按照“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。主要适用于投资环境好，赢利大，竞争性很强的金融业、旅游业、商业和娱乐用地。 5. 取得建设用地的方式：行政划拨或有偿转让 土地使用权的转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 土地使用权的划拨：是指政府无偿将土地拔发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。 三、与面积有关的概念 1、建设用地面积：指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和 界线所围合的用地之水平投影面积。 2、建筑基底面积：是指建筑物首层的建筑面积。 3、建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以 上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。 4、商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积 5、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 6、套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入，非公用墙为水 平投影面积计入。 7、套内使用面积：室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面 积中的烟囱、通风道、管道井。 8、辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。 9、结构面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱 （均为投影面积）等所占面积的总和。 10、使用面积：建筑物各层平面中直接为生产活动使用的净面积的 总和。使用面积大于等于地毯面积。 11、公摊面积： 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积； 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%； 12、分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系 数。 13、使用面积系数：用百分率表示。等于总套内面积之和除于总建 筑面积。 14、建筑系数：“建筑占地系数”的简称。指一定建筑用地范围内 所有的建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。用以说 明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建 筑系数应在节约用地的原则下，尽可能